قرارداد های اجاره از حیث قوانین حاکم بر آن

قرارداد های اجاره از حیث قوانین حاکم بر آن

انواع قرارداد های اجاره از حیث قوانین حاکم بر آنها به دو  قسم  کلی قابل تقسیم اند.
قراردادهای تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و  قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376.

اجاره تابع قانون 1356، اجاره نامه، اقسام قرارداد اجاره، انواع قرارداد اجاره، قانون حاکم بر اجاره، قانون موجر و مستاجر 1376، قرارداد های اجاره، قوانین حاکم بر اجاره، مستأجر، مستاجر
قرارداد های اجاره از حیث قوانین حاکم بر آن چه انواعی دارند؟

البته مقررات قانون مدنی ( مصوب سال 1307 ) به عنوان یک قانون مادر بر همه قراردادها ، از جمله بر همه قراردادهای اجاره حاکم است. اما از جهت قوانین خاص مربوط به قرارداد اجاره ، دو قانون مورد اشاره قابل توجه هستند.
تفاوت مقررات دو قانون مذکور بیشتر به قراردادهای مربوط به اماکن تجاری و محل های کسب و پیشه و تجارت مربوط می شود.

اول) قرارداد های اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر 1376

متن ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب سال 1376 ) به گونه ای تنظیم شده است که تا حد ممکن تمام انواع مختلف قرارداد های اجاره را شامل شود. یعنی هم قراردادهای مربوط به محل های مسکونی و هم قراردادهای مربوط به محلهای تجاری و غیر آن را در برگیرد.

در این ماده قانونی آمده است: از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، اجاره کلیه اماکن مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن ، که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

بنابراین می توان گفت هدف قانون پایان دادن به چندگانگی مقررات حاکم بر قراردادهای اجاره سابق بوده است. بنابراین در حال حاضر اصل این است که تمام قرارداد های اجاره تابع مقررات قانون مصوب 1376 هستند مگر مواردی که استثنا شده باشد.

با وجود این، قانونگذار به این واقعیت هم توجه داشته است که بسیاری از قراردادهای قبلی مربوط به محل های تجاری ، شرایط ویژه خاص خود را داشته و باید نظم آن حفظ شود.

دوم) قرارداد های اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر 1356

با وجود دامنه وسیعی که در ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1376 ) برای حاکمیت این قانون بر همه انواع مختلف قرارداد های اجاره پیش بینی شده است یک استثنای مهم نیز در خود این قانون پیش بینی شده است.

استثنایی که سبب شده با وجود گذشت حدود 22 سال از زمان تصویب قانون مذکور ، همچنان تعداد بسیاری از قرارداد های اجاره از شمول قانون سال 76 خارج و تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باقی بمانند.

در ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1376 ) مقرر شده: اماکنی که قبل از تصویب این قانون ( 1376 ) به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهد بود.
در واقع مصداق اصلی این استثنا محل های کسب و پیشه و تجارت هستند که قبل از سال 1376 به اجاره واگذار شده اند.

مهمترین تفاوت مقررات قانون سال 1356 و 1376 چیست؟

سرقفلی و حق کسب و پیشه ، چه فرق های کاربردی و قانونی دارند ؟
سرقفلی و حق کسب و پیشه ، چه فرق های کاربردی و قانونی دارند ؟

مهمترین تفاوت مقررات قانون سال 1356 و 1376 ، مربوط به اماکن تجاری است.
براساس قانون سال 56 صرف نظر از این که سرقفلی ملک مورد اجاره به مستأجر واگذار شده باشد و یا این که اساساً چیزی تحت عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت مبادله شده یا نشده باشد، بطور خودکار برای مستأجر حقی به نام حق کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید.

 در نتیجه در قرارداد های اجاره اماکن تجاری مشمول قانون سال 56 ،  به صرف خاتمه مدت قرارداد اجاره ، موجر نمی تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

این درحالی است که در قانون سال 76 اساساً حق کسب و پیشه و تجارت به رسمیت شناخته نشده است. در نتیجه اگر قرارداد اجاره دارای شرایط قانون سال 76 باشد و شرط و تعهد خاصی برای تخلیه پیش نشده باشد و سرقفلی به مستأجر واگذار نشده باشد ، موجر می تواند از مقام قضایی دستور تخلیه فوری مورد اجاره را بخواهد به نحوی که مورد اجاره ظرف یک هفته تخلیه شود.

بنابراین تعیین قانون حاکم بر روابط طرفین اولین قدم برای شناخت حقوق طرفین است.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

درباره نویسنده

دکتر حسین علمی

دکتر حسین علمی

وکیل پایه یک دادگستری - دکتری حقوق خصوصی (دانشگاه تربیت مدرس)

سوال یا دیدگاه‌تان را با ما در میان بگذارید