اجاره محل مسکونی یا تجاری ، شرایط قرارداد و دستور تخلیه فوری

اجاره محل مسکونی یا تجاری ، شرایط قرارداد و دستور تخلیه فوری

شرایط قرارداد اجاره محل مسکونی یا تجاری برای اخذ دستور تخلیه فوری در پایان مدت اجاره ، در مواد 1 و 2 قانون روابط موجر و مستاجر ( مصوب سال 1376 ) بیان شده است.

بر اساس این قانون ، قرارداد اجاره کلیه مکان های مسکونی یا تجاری یا محل کسب و پیشه و تجارت ، ممکن است بصورت عادی یا رسمی تنظیم شوند.

اجاره٬ تخلیه فوری٬ دستور تخلیه٬ روابط موجر و مستاجر٬ عقد اجاره٬ قانون موجر و مستاجر٬ قرارداد اجاره٬ مالک و مستأجر٬ موجر و مستاجر٬ مورد اجاره

کلیه قرارداد های اجاره ای که بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم می شود تابع این قانون، قانون مدنی و توافقات طرفین خواهد بود. لذا این مقررات در مورد قرارداد های اجاره مربوط به مکان های تجاری و محل های کسب یا پیشه یا تجارت نیز اجرا می شوند.

شرایط قرارداد برای دستور فوری تخلیه ظرف یک هفته

قراداد اجاره ممکن است یا بصورت رسمی یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و یا بصورت عادی. با توجه به تعریف سند عادی در قانون مدنی هر قرارداد اجاره که خارج از دفتر اسناد رسمی تنظیم شود قرارداد عادی محسوب می شود. از این جهت فرقی ندارد که طرفین خودشان قرارداد را تنظیم کنند یا تنظیم آن را به بنگاه معاملات ملکی واگذار کنند. گرفتن کد رهگیری هم ضرورتی ندارد.
با وجود این ، قرارداد عادی اجاره باید مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم شود.

شرایط مذکور در ماده 2 چندان دشوار نیست. کافیست قرارداد کتبی باشد ، مدت اجاره دقیقاً مشخص باشد ، قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر هم به عنوان شاهد قرارداد اجاره را امضا کنند.

شرایط دستور تخلیه فوری برای تخلیه مورد اجاره ظرف یک هفته در پایان مدت اجاره

دستور تخلیه فوری ظرف مدت یک هفته در قرارداد اجاره رسمی ، توسط دایره اجرای ثبت و در قرارداد اجاره عادی ، توسط مقام قضایی ( در حال حاضر  توسط شورای حل اختلاف ) صادر و توسط ضابطین قوه قضاییه اجرا می شود.

اولین شرط برای امکان صدور دستور تخلیه فوری ( ظرف یک هفته ) این است که قرارداد عادی اجاره دارای شرایط فوق ( کتبی ، تنظیم در دو نسخه، دارای امضای موجر و مستاجر و دو شاهد ) باشد.

شرط دوم این که اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهد آور مثل چک و مشابه آن از مستاجر اخذ کرده ، آن را به مستاجر برگرداند یا به دایره اجرا بسپارد.
شرط سوم هم این که مدت اجاره تمام شده باشد.
شرط دیگر اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نباشد. زیرا در قراردادهای مشمول قانون سا ل 56 اصولا خاتمه مدت اجاره از موارد تخلیه نیست.

با جمع این شرایط موجر می تواند مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 دستور تخلیه فوری اخذ و ظرف یک هفته ملک مورد اجاره را تخلیه نماید.

تعیین تکلیف مبالغ و اسناد نزد موجر و ادعاهای احتمالی طرفین

مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر ( مصوب 1376 ) در صورتی که ‌موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانچه در پایان قرارداد اجاره موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

همچنین مطابق ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر ( مصوب 1376) چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

درباره نویسنده

دکتر حسین علمی

دکتر حسین علمی

وکیل پایه یک دادگستری - دکتری حقوق خصوصی (دانشگاه تربیت مدرس)

دیدگاه‌تان را با ما در میان بگذارید