تخلیه بدون حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون سال 56

تخلیه بدون حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون سال 56

تخلیه بدون حق کسب و پیشه، تخلیه عین مستاجره بدون سرقفلی، تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت، سرقفلی در عقد اجاره، سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر 56، سرقفلی یا حق کسب و پیشه، سقوط حق کسب و پیشه یا سرقفلی، قانون اجاره سال 56، قرارداد اجاره
تخلیه بدون حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون سال 56

موارد تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت در قرارداد های اجاره موضوع قانون سال 56 به طور پراکنده در مواد مختلف قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مشخص شده است.

توضیح مختصر و کاربردی در خصوص هریک از این موارد به شرح ذیل است.

نخست) تعدی یا تفریط نسبت به مورد اجاره ( مهمترین علت تخلیه بدون حق کسب و پیشه )

بر اساس بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد موجر می تواند از دادگاه تقاضای فسخ و تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

اجمالاً ، منظور از تعدی یا تفریط این است که مستاجر نسبت به مورد اجاره کو تاهی یا زیاده روی کرده باشد. ملاک تشخیص تعدی یا  تفریط ، قرارداد ، قانون و عرف رایج است.

به عنوان مثال اگر قرارداد مربوط به دو واحد آپارتمان مجاور بوده و مستاجر با جمع آوری دیوارها تغییرات اساسی در مورد اجاره ایجاد کند ، این عمل او نوعی تعدی محسوب می شود.

به طور کلی تغییرات جزئی در مورد اجاره که با مصالح سبک انجام شود مجاز شمرده می شود ولی تغییرات کلی و با مصالح سنگین از موجبات تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت است.

بنابراین اصطلاحاً تعدی و تفریط مستأجر موجب سقوط حق کسب و پیشه است. یعنی دادگاه بنا به تقاضای موجر ، در صورت احراز تعدی یا تفریط حکم به تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه صادر می نماید.

دوم) تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره

مطابق بند 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضایت موجر شغل مورد توافق را تغییر دهد ، برای موجر حق تقاضای تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه ایجاد می شود.

استثنای مهم و قابل توجه در این خصوص این است که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. به عنوان مثال می توان شغل تعمیرات موبایل را مشابه شغل تعمیرات لوازم صوتی و تصویری دانست. البته در هر مورد تصمیم گیرنده نهایی در این خصوص دادگاه است.

بنابراین در صورت تغییر شغل به شغل عرفا مشابه ، حق تخلیه برای موجر ایجاد نمی شود و حق کسب و پیشه نیز کماکان برای مستاجر برقرار خواهد بود.

سوم) عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اجاره بها

مطابق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در صورتی که مستاجر در اجاره بها را در مهلت مقرر ( حداکثر با 10 روز تاخیر ) پرداخت ننماید، موجر می تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را از دادگاه مطرح کند. در این صورت با صدور حکم تخلیه توسط دادگاه ، حق کسب و پیشه مستاجر ساقط خواهد شد و تخلیه بدون حق کسب و پیشه انجام می شود.

در این مورد مستاجر می تواند برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه ، تا قبل از صدور حکم دادگاه ، اجاره بهای عقب افتاده را بعلاوه 20 درصد به نفع موجر نزد صندوق دادگستری بسپارد. در این صورت دادگاه از صدور حکم تخلیه خودداری خواهد کرد.

توجه داشته باشید که مستاجر فقط یک بار حق استفاده از این ارفاق قانونی را دارد.

ضمناً موارد دیگری برای سقوط حق کسب و پیشه از قبیل عدم همکاری مستأجر برای تنظیم قرارداد اجاره رسمی وجود دارد که به دلیل تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 کاربرد عملی چندانی ندارند.

همچنین در مواردی نصف حق کسب و پیشه ساقط می شود که بحث مربوط به آن موضوع مقاله بعدی است.

توجه داشته باشید که معنای دقیق و مبانی قانونی حق کسب و پیشه با سرقفلی تفاوت اساسی و کاربردی دارد.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

درباره نویسنده

دکتر حسین علمی

دکتر حسین علمی

وکیل پایه یک دادگستری - دکتری حقوق خصوصی (دانشگاه تربیت مدرس)

دیدگاه‌تان را با ما در میان بگذارید