باطل شدن قرار داد اجاره در ماده 481 قانون مدنی

باطل شدن قرار داد اجاره در ماده 481 قانون مدنی

باطل شدن قرارداد اجاره٬ بطلان قرار داد اجاره٬ عقد اجاره٬ فسخ قرارداد اجاره٬ قرار داد اجاره٬ ماده 481 ق.م٬ ماده 481 قانون مدنی
فسخ قرداد اجاره

آیا منظور از باطل شدن قرار داد اجاره در ماده 481 قانون مدنی ، بطلان قرارداد به معنی خاص است یا انفساخ آن مورد نظر است؟
اگر منظور از باطل می شود در این ماده قانونی بطلان به معنی خاص باشد مثل این است که به کلی قراردادی وجود نداشته است. در نتیجه شرایط و موارد مورد توافق طرفین از قبیل مال الاجاره مذکور در قرارداد باطل ، قابل اجرا نخواهد بود. ولی اگر منظور از باطل می شود منفسخ شدن قرارداد باشد ، در واقع قرارداد تا تاریخ انفساخ معتبر بوده است. در نتیجه کلیه توافقات طرفین قرارداد تا تاریخ انفساخ از جمله مبلغ اجاره مورد توافق تا آن تاریخ مطابق متن قرارداد خواهد بود.
با دقت در معنی و مفهوم اصطلاح بطلان و عبارات متن ماده 481 قانون مدنی به روشنی می توان دریافت که در اینجا عبارت باطل شدن قرار داد اجاره ، نمی تواند به معنی خاص باطل مورد نظر باشد.

متن ماده 481 قانون مدنی و دلایل اینکه منظور قانون از باطل شدن قرار داد اجاره انفساخ آن است

باطل شدن قرار داد اجاره در ماده 481 قانون مدنی

در ماده 481 قانون مدنی (مصوب 1307) مقرر شده : «هر گاه عین مستأجره به واسطه عیب از انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود».

منظور قانوگذار از باطل در این ماده انفساخ قرارداد است ؛ زیرا:
اولاً ) ظاهر عبارات ماده 481 حکایت از این دارد که ابتدا مورد اجاره سالم بوده و بعداً عیبی در آن به وجود آمده است. بنابراین منطقاً در مدتی که مورد اجاره سالم بوده است ، مستأجر هم امکان استیفاء منفعت داشته است ، پس موجبی برای باطل شدن قرار داد اجاره در این مدت وجود ندارد. اما بعد از آن، وقتی عیبی حادث شده که خارج شدن عین مستاجره از قابلیت انتقاع را در پی داشته در واقع منافع غیر قابل استفاده و تلف شده محسوب می شود. موید این برداشت حکم ماده 483 قانون مدنی است که مقرر داشته « اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود … ».
ثانیاً ) قانونگذار در مقام انشای حکم ، ماده قانونی را با عبارت « باطل می شود » به پایان برده است. در حالی که اگر منظور از باطل شدن قرار داد اجاره ، بطلان به معنی خاص می بود، باید اصطلاحاتی از قبیل « باطل است » را بکار می برد.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

درباره نویسنده

دکتر حسین علمی

وکیل پایه یک دادگستری - دکتری حقوق خصوصی (دانشگاه تربیت مدرس)

2 دیدگاه ارسال گردیده است

امیدارسال شده در 2:26 ب.ظ - مه 3, 2021

سلام من مدیر مهد کودک هستم از برج ۱۰/۹۸ تا ۷/۹۹ قرار داد اجاره مسکن برای مهد کودک داشتم که با شیوع کرونا دولت اجازه فعالیت بهم نداد و کلا به صورت کامل تعطیل شدم در این دوره به صورت کامل کرایه خونه اجاره ای را پرداخت نمودم که هیچ استفاده ای از مسکن اجاره ای نکرده ام ایا به اصتناد به بند ۴۸۱ قانون مدنی و طرح شکایت از موجر میتوان مبلغ اجاره پرداختی را پس گرفت مبلغ حدود ۶۰ میلیون میباشد

– دفتر وکالت و داوریارسال شده در 12:56 ب.ظ - مه 4, 2021

سلام و سپاس از همراهی شما
1) ماده 481 قانون مدنی مربوط به جایی است که خود مال مورد اجاره معیوب و غیر قابل استفاده شود.
2) بر اساس مبانی قانونی اصولاً تحویل مورد اجاره به مستأجر برای استحقاق دریافت اجاره بها کافی است؛ ولو این که مستأجر هیچ استفاده ای از مورد اجاره ننماید.
3) در مورد سوال شما به نظر می رسد بسته به شرایط و محل مورد اجاره، ممکن است حق فسخ برای شما ایجاده شده باشد. اما از آنجا که حق فسخ بصورت ضمنی قابل اسقاط است، پرداخت اجاره از طرف شما می تواند به معنی صرف نظر کردن از حق فسخ تلقی شود.

سوال یا دیدگاه‌تان را با ما در میان بگذارید