قرارداد رسمی اجاره ، ویژگی ها و مزایای آن

قرارداد رسمی اجاره ، ویژگی ها و مزایای آن

قرارداد رسمی اجاره معتبرترین نوع از اقسام قراردادهای اجاره است. منظور از قرارداد رسمی ، قراردادی است که نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ( با را رعایت تشریفات قانونی ).

همانطور که در مقاله اقسام قرارداد اجاره اشاره شده ، اصولاً موجر و مستأجر ، الزام قانونی برای تنظیم قرارداد کتبی یا رسمی ندارند. در عین حال گاهی شرط لازم برای برخورداری از پاره ای مزایای قانونی ، این است که قرارداد کتبی و یا رسمی باشد. مثلاً  یکی از شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری در قرارداد عادی اجاره ، کتبی بودن قرارداد است.

ویژگیها و مزایای قرارداد رسمی اجاره

هر قرارداد رسمی ، به جهت رسمی بودن ، از ویژگی ها و مزیت های خاصی برخوردار است؛ به عنوان مثال:

1) قرارداد رسمی مطابق مقررات باب پنجم قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 1310)  سند لازم الاجرا محسوب می شود.
منظور از لازم الاجرا بودن این است که برای اجرای مفاد آن نیازی به طرح دعوی و صدور حکم دادگاه نیست. بلکه می توان موضوع سند را مستقیماً از طریق دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک اجرا نمود. (مشابه حکم دادگاه که پس از طی مراحل قانونی و قطعی ، توسط اجرای احکام دادگاه اجرا می شود)

2) قرارداد رسمی بالاترین درجه اعتبار در بین انواع قرارداد ها را دارد. لذا مطابق ماده 1292 قانون مدنی ( مصوب 1314) در مقابل اسناد رسمی ، انکار و تردید شنیده نمی شود.
با توجه به اینکه قرارداد رسمی نزد دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود، همواره یک نسخه از محفوظ است ، بنابراین همواره امکان دریافت رونوشت معتبر از سند رسمی برای هر یک از طرفین وجود دارد.

علاوه بر ویژگی ها و مزایای فوق قرارداد رسمی اجاره ، کاربردهای ویژه دیگری نیز دارد؛ از جمله:

الف) قرارداد های اجاره محلهای تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 با وجود این که در این قراردادها:

اولاً، بصورت خودکار حق کسب و پیشه برای مستأجر ایجاد می شود؛
ثانیاً، به صرف خاتمه مدت اجاره برای موجر حق تخلیه ایجاد نمی شود؛
درصورتی که قرارداد رسمی باشد ممکن است شرایط فوق تغییر کند؛ زیرا:

به موجب قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 15  /8/1365) مقرر شده: «از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند ( قرارداد ) رسمی ، بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود ، در رأس انقضاء مدت اجاره ، مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجراء مفاد قانون هستند».

ب) قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 :

در این قانون شرایط چندگانه برای امکان صدور دستور فوری تخلیه پیش بینی شده است، در قرارداد های رسمی اجاره ، نیازی به رعایت آن شرایط ( از جمله شرط امضای دو شاهد ) نیست.

بنابراین کافیست قرارداد اجاره رسمی باشد تا مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 پس از انقضاء قرارداد دوایر اجرای ثبت ، بنا به تقاضای موجر اقدام به تخلیه فوری مورد اجاره نمایند.

خوب است بدانید بر اساس نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه در قراردادهای رسمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، موجر اختیار دارد که برای اخذ دستور فوری تخلیه ظرف یک هفته ، به جای دایره اجرای ثبت ، به دادگاه  (در حال حاضر شورای حل اختلاف) مراجعه کند.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.