تخلیه با حق کسب و پیشه در قانون سال 56

تخلیه با حق کسب و پیشه در قانون سال 56

سوال این است که در قرارداد های اجاره مشمول قانون سال 56 آیا پس از پایان مدت اجاره  موجر می تواند با پرداخت حق کسب و پیشه ، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید؟

پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت، تخلیه با حق کسب و پیشه، تخلیه عین مستاجره، تخلیه مورد اجاره، تقاضای تخلیه، تقاضای تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه، حق کسب و پیشه، حق کسب و پیشه و تجارت، قراداد های اجاره مشمول قانون سال 56، قرارداد اجاره

در مقاله مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه گفته شد که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در قرارداد های اجاره محل های تجاری ، موجر نمی تواند به صرف پایان یافتن مدت اجاره ، تقاضای تخلیه نماید.

بله، اگر مستأجر یکی از تخلفات مذکور در قانون را انجام داده باشد نه تنها برای موجر حق تخلیه ایجاد می شود بلکه بسته به نوع تخلف ممکن است منجر به سقوط کل حق کسب و پیشه و در مواردی سقوط نیمی از حق کسب وپیشه گردد.

اما در غیر از موارد تخلف مستأجر ، نه پایان مدت اجاره موجب حق تخلیه برای موجر است و نه پرداخت حق کسب و پیشه.

با وجود این در موارد ذیل بعد از خاتمه مدت اجاره مالک می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه نماید:

نخست) تقاضای تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید ( با پرداخت حق کسب و پیشه)

مطابق بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که موجر قصد احداث ساختمان جدید در محل مورد اجاره داشته باشد ، می تواند پس از گرفتن پروانه ساختمان یا گواهی شهرداری مبنی بر اقدام برای صدور پروانه ساختمان ، طی دادخواستی از دادگاه تقاضای تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را بنماید.

توجه داشته باشید که برای این منظور لازم است:

1- مدت قرارداد اجاره خاتمه یافته باشد.
2- تاریخ پروانه ساختمان منقضی نشده باشد.
3- موجر قبل از تخلیه برای پرداخت کل حق کسب و پیشه آمادگی داشته باشد.
4- مالک بتواند ظرف شش ماه از تاریخ تخلیه ملک شروع به احداث ساختمان کند.

در غیر این صورت (عدم شروع به احداث ساختمان تا شش ماه) ، بنا به درخواست مستأجر ، مالک به پرداخت معادل یک سال اجاره در حق مستأجر محکوم خواهد شد.

دوم) تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

تخلیه با حق کسب و پیشه در قانون سال 56
تخلیه با حق کسب و پیشه در قانون سال 56

مطابق بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که موجر شخصاً برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت به محل مورد اجاره نیاز داشته باشد، می تواند از طریق دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

نکته قابل توجه این که در این مورد ، مالک باید نیاز واقعیِ شخصی خود به مورد اجاره را با ارائه دلیل در دادگاه اثبات نماید و صرف ادعا پذیرفته نمی شود.

دیگر این که تخلیه مورد اجاره به دلیل نیاز شخصِ موجر ، تنها با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر ممکن است.

سوم) تخلیه محل کسب برای سکونت مالک یا خویشاوندان درجه یک او

مطابق بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکونت مناسب باشد، مالک می تواند با اثبات نیاز خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرش در دادگاه، تخلیه مورد اجاره را از دادگاه بخواهد.

در این مورد هم اثبات نیاز شخص یا بستگان مورد اشاره در قانون و اثبات مناسب بودن محل مورد اجاره برای سکونت به عهده مالک است.

همچنین تخلیه برای این منظور در قبال پرداخت حق کسب وپیشه مستأجر است.

به خاطر داشته باشید مطابق ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب سال 1356) مقرر شده:

در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت صادر و قطعی شده باشد، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ حق کسب و پیشه معین شده را به مستأجر بپردازد و یا به صندوق دادگستری بسپارد.

عدم رعایت این تکلیف قانونی موجب ملغی الاثر شدن حکم تخلیه خواهد شد مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

درباره نویسنده

دکتر حسین علمی

دکتر حسین علمی

وکیل پایه یک دادگستری - دکتری حقوق خصوصی (دانشگاه تربیت مدرس)

12 دیدگاه ارسال گردیده است

Avatar

علی ازادیپورارسال شده در 11:30 ب.ظ - سپتامبر 16, 2020

سلام وقت عالی بخیر
من تقاضای تخلیه ملک تجاری بر اساس نیاز شخصی دارم و در حال حاضر پروانه کسب دارم و خودم مستاجرم و دوتا فرزندم هم با مدرک تحصیلی و بیکارند دادگاه مستاجر بودنم را نمیگه نیاز شخصی نداری هیچ سند مغازه ای هم بنام من نیس و باز نشسته اموزش و پرورش هستم ممنون

    دفتر وکالت

    دفتر وکالتارسال شده در 10:05 ق.ظ - سپتامبر 17, 2020

    سلام و درود، سپاس از همراهی شما
    بله مطابق قانون روابط موجر و مستأجر یکی از موارد تخلیه محل کسب و پیشه، نیاز شخصی برای کسب و تجارت است که باید نیاز شخصی برای کسب یا پیشه یا تجارت در دادگاه اثبات شود. مستأجر بودن و شرایط شخصی شما نیز می‌تواند به احراز نیاز شخصی کمک کند.

Avatar

رضاارسال شده در 4:15 ب.ظ - دسامبر 8, 2020

سلام جناب وكيل
بنىه مالك يك مغاؤه هستم كه ىر سال 89 طرح دعواي تخليه كرىم و بالاخره ىر دادگاه تجدیدنظر با مستاجر سازش نموىم و قرار شد من 60 م به مستاجر بىم و مغازه را تخليه بكنه اين توافق ما را دادگاه تجدیدنظر در سال 93بصورت یک گزارش اصلاحي صاىر كرد. ولی بعد از صدور گزارش اصلاحی دیگه نه من پول را دادم و نه مستاجر تخلیه کرد . حالا بعد از 6 سال میخوام روی همون گزارش اصلاحی اجراییه بگیرم ولی ریس دادگاه میگه این گزارش اصلاحی هم مانند حکم طبق ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر ملغی الاثر شده است. خواستم ببینم ایا واقعا گزارش اصلاحی هم مشمول ماده 28 است و نمیشه اجراییه تخلیه گرفت و حتما باید از نو دعوای تخلیه داد؟ ممنون میشم راهنمایی بفرمایید

    دفتر وکالت

    دفتر وکالتارسال شده در 12:20 ب.ظ - دسامبر 9, 2020

    سلام و سپاس از همراهی شما
    به لحاظ حقوقی پاسخ سوال شما به ماهیت حقوقی گزارش اصلاحی بر می‌گردد.
    در این خصوص نظریات مختلفی از طرف حقوقدانان ارائه شده است.
    برخی ماهیت آن را صلح می‌دانند و برخی حکم. برخی هم نظریات دیگری دارند.
    در مورد سوال شما اگر ماهیت گزارش اصلاحی حکم باشد تابع ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر است و اگر صلح باشد تابع مقررات صلح در قانون مدنی (نه ماده ۲۸).
    روش منطقی برای تشخیص ماهیت حقوقی گزارش اصلاحی این است که به مفاد گزارش اصلاحی توجه شود که مشتمل بر توافقات طرفین است یا مقدمه صدور حکم توسط دادگاه.
    بنابراین اگر در واقع محتوای گزارش اصلاحی پرونده شما بیانگر توافقات طرفین است می‌توانید تأکید کنید که ماهیت آن صلح است و تابع قانون مدنی (نه ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶).

Avatar

اصغر ستارزادهارسال شده در 1:42 ب.ظ - ژانویه 14, 2021

با سلام ، آقای وکیل پدر اینجانب حدود چهل ساله پیش زمین کشاورزی را اجاره کرده و فی مابین صاحب زمین و پدرم فقط دو نسخه اجاره نامه به تاریخ چهل ساله پیش نوشته شده بقیه سالها اصلا بین آنها اجاره نامه ای نوشته نشده و در طول این سالها هر ساله مبلغی از پول برداشت محصول به صاحب زمین داده شده و بصورت دست نوشته مبلغ و تاریخ در اختیار داریم پدرم تازه فوت کرده و صاحب زمین الان زمینش رو میخواد از ما بگیره ، لطفا راهنمایی کنین که میتونه یا نه ، ممنون

    دکتر حسین علمی

    دکتر حسین علمیارسال شده در 5:25 ب.ظ - ژانویه 14, 2021

    با سلام و سپاس از همراهی شما
    بر عکس حق کسب و پیشه و تجارت که دارای مبنای قانونی دقیق و روشنی است، در خصوص تعلق حقوق زارعانه ، حق ریشه ، حق کارافه و … به زارع ، دهقان و … حکم قانون صریحی وجود ندارد. اما از آنجا که در عرف بسیاری از مناطق ایران حق زارعانه (ولو تحت عنوانهای متفاوت) محترم شناخته شده است و در برخی مقررات پراکنده مانند مقررات مربوط به اصلاحات ارضی نیز صحبت از این حقوق شده است در عمل پرونده های مختلفی با خواسته مطالبه حقوق زارعانه در دادگاه ها و دیوان عالی کشور مطرح شده است. برخی از قضات دیوان عالی کشور و دادگاهها در آرای خود حقوق زارعانه را پذیرفته اند اما برخی دیگر در پرونده های مشابه حاضر به پذیرش این حق نشده اند.
    صرف نظر از اختلاف موجود در رویه قضایی (اعم از رویه دیوان عالی کشور و دادگاهها) به نظر می رسد در هر مورد با توجه به عرف محل باید تکلیف موضوع را مشخص نمود. تأکید بر عرف از آن جهت است که اصولاً قانون، طرفین قرارداد را ملزم به تبعیت از عرف مسلم مربوط به هر موضوع می داند.
    بر این اساس اگر در عرف محل، چیزی به عنوان حق زارعانه یا هر عنوان مشابه دیگری، به مرحوم پدر شما تعلق می گرفته، آن حق به شما (ورثه) منتقل می شود.

Avatar

علیرضا رضویارسال شده در 9:22 ق.ظ - ژانویه 19, 2021

سلام
مالک مغازه ای هستم که حدوده 40 ساله پیش به بانک اجاره داده شده است. در مورد تعیین حق کسب و پیشه با بانک مذاکره کرده ایم و به نتیجه مشترکی نرسیده ایم. کارشناس من اعتقاد به 10 درصد ارزش سرقفلی ملک به عنوان مبلغ کسب و پیشه دارد و بانک معتقد به 50 درصد آن. به دلیل نیاز شخصی درخواست تخلیه دارم. سوالم این است اگر به دادگاه مراجعه کرده و مبلغی که کارشناس من( کارشناس رسمی دادگستری ) به عنوان حق کسب و پیشه تعیین کرده است به صندوق دولت واریز کنم , می توانم حکم تخلیه فوری را دریافت کنم و کسب و کار خودم را بلافاصله راه اندازی کنم تا بعدا دادگاه در زمان مقتضی نسبت به بررسی موضوع در هیات های سه نفره و 5 نفره و … ؟
لازم به ذکر است که ملک به مدت دو سال است که خالی و بانک انجا را ترک کرده و هیچ کسب و کاری در آنجا انجام نمی دهد. حتی تابلو را یکسال است که برداشته است.

ممنون از لطف شما در پاسخگویی

    دکتر حسین علمی

    دکتر حسین علمیارسال شده در 8:44 ق.ظ - ژانویه 20, 2021

    با سلام و سپاس از همراهی شما
    1- تخلیه فوری با توافق طرفین ممکن است. هر چند در این مورد با توجه به اختلاف نظر طرفین در مورد مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت بعید است بانک موافقت کند.
    2- در صورت عدم توافق موجر و مستأجر و تقاضای تخلیه موجر برای نیاز شخصی، لازم است این درخواست در قالب دعوی حقوقی با خواسته تخلیه به دلیل نیاز شخصی در دادگاه مطرح شود.
    3- در صورتی که دادگاه نیاز شخصی را احراز کند و در دادگاه هم بین موجر و مستأجر در خصوص مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت توافقی حاصل نشود، دادگاه از طریق ارجاع موضوع به کارشناسی مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را تعیین می کند.
    4- به لحاظ قانونی نیازی به چند مرحله کارشناسی نیست و ممکن است حتی بعد از یک مرحله کارشناسی دادگاه تصمیم بگیرد.
    بنابراین اصولاً تخلیه فوری بدون موافقت مستأجر ممکن نیست.

Avatar

حسین بنازادگانارسال شده در 7:58 ب.ظ - فوریه 8, 2021

سلام
مستاجر مغازه ای با ۶۵سال سابقه کسب و پیشه هستیم,مالک جدیدا جهت تجدید بنا پروانه ساخت گرفته تا از ماده ۱۵ استفاده کند وحکم تخلیه بگیرد,درصورتیکه چند ماه قبل طی دادخواستی اقدام به تعدیل اجاره به مدت سه سال را نموده,سوال اینست که با توجه به این که تا سه سال دیگر هنوز قرارداد داریم و ملک اصلی که مغازه ما جزیی از ان هست هیچگونه فرسودگی ندارد که باعث عدم استفاده از ان شود,مالک میتواند از ماده ۱۵ استفاده کند

Avatar

– دفتر وکالت و داوریارسال شده در 10:43 ق.ظ - فوریه 9, 2021

با سلام و سپاس از همراهی شما
اگردر ضمن پرونده تعدیل اجاره بها (یا بطور مستقل) مدت اجاره تمدید شده باشد، مستأجر مالک منافع مورد اجاره تا پایان مدت قرارداد است و در نتیجه درخواست تخلیه مورد اجاره از سوی موجر قبل از انقضای مدت اجاره وجاهت قانونی ندارد. اما صرف درخواست تعدیل اجاره بها به معنی تمدید قرارداد نیست.

Avatar

رضا حسینیارسال شده در 1:56 ب.ظ - فوریه 23, 2021

با سلام وادب : من محلی را که شامل سه اتاق قدیمی می باشد در سال 1390 بصورت مشارکتی از شخص که خود مستاجر بوده واز سال 1375 آنجا را بعنوان عکاسی اجاره کرده بود در اختیار دارم ودر قراردادی که بین ما وجود دارد قید شده که محل کسب از ایشان باشد و کار وفعالیت از من وماهیانه مبلغی به ایشان پرداخت گردداکنون ورثه مالک اقدام به طرح دعوی علیه شخص مورد نظر ومن کرده اند وتقاضای تخلیه نموده اند و مستاجر اول هم متقابلا تقاضای حق کسب وپیشه نموده است درحالیکه ده سال از کسب وپیشه را من انجام داده ام ولی او همه را برای خود می خواهد . اضافه می شود در اجاره نامه او در خصوص حق واگذاری بغیر چیزی قید نشده ضمنا مدت اجاره ایشان یکساله بوده ومستاجر حق الجاره را بعد از چند دیگر پرداخت نکرده است . آیا از حق کسب وپیشه احتمالی چیزی نصیب من می شود و اگر ایشان بعد از چند سال مبلغ اجاره را قطع کرده اصلا مشمول اخذ حق کسب وپیشه می شود. واگر ملک بعنوان سکونت اجاره شده باشد ومستاجر با توجه به ماهیت ساختمان استفاده تجاری از آنجا کرده هم مشمول حق کسب وپیشه می شود. با تشکر

    Avatar

    – دفتر وکالت و داوریارسال شده در 3:11 ب.ظ - فوریه 24, 2021

    با سلام و سپاس از همراهی شما
    1) مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، حق کسب و پیشه و تجارت فقط مربوط به محل های تجاری (کسب و پیشه و تجارت) است نه محل های مسکونی.
    2) مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 اگر در قرارداد به مستأجر اجازه انتقال به غیر داده نشده، مستأجر تحت هیچ شرایطی حق واگذاری مورد اجاره به غیر را ندارد مگر با اجازه موجر یا با اجازه دادگاه.
    3) مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 در قراردادهای اجاره ای که بعد از اجرای این قانون (سال 76) تنظیم شود به مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت تعلق نمی گیرد.
    4) بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 به موجر اجازه داده شده که در صورت عدم پرداخت اجاره بها ، تقاضای تخلیه عین مستاجره را مطرح نماید. با وجود این، تحت شرایطی ممکن است دادگاه با جریمه مستأجر از صدور حکم تخلیه خودداری کند.

سوال یا دیدگاه‌تان را با ما در میان بگذارید

تخفیف ویژه مشاوره غیره حضوری