Author Archive دفتر وکالت

سرقفلی و حق کسب و پیشه در قوانین سال 76 و ماقبل

بعضی‌ها دو کلمه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت (مترادف در فرانسه: Fond Commerce و در انگلستان و آمریکا : Key money یا Good will) را مترادف پنداشته‌اند، در حالی که این استنباط درست نیست. حق کسب و پیشه و تجارت مفهومی است که از حقوق غربی و از زمان دکتر می لیس پو مشاور وزارت دارایی ایران به نظام اقتصادی و قضایی ما وارد شده است و عبارت است از حقی که به محض انعقاد عقد اجاره محل کسب، ایجاد آن برای مستأجر آغاز می‌شود؛ خواه در ابتدای اجاره، علاوه بر اجاره بهای ماهانه و سالانه چیزی به موجر پرداخته یا نپرداخته باشد.

البته اگر کسی در آغاز اجاره برای اجاره کردن ملک خالی پولی علاوه بر اجاره بها به موجر بدهد – که این پول را عرفاً سرقفلی می‌نامیدند و می‌نامند- حق کسب و پیشه و تجارتی که برای این مستأجر ایجاد می‌شود بیشتر از مبلغی است که اگر این پول را نپرداخته بود، برای او ایجاد می‌شد.

باید توجه شود که سرقفلی پیش از سال 1376 جایگاهی در قوانین ما نداشته است، آنچه وجود داشته فقط حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. ضمناً پیش از سال 1376 این امکان وجود داشت که محلی که تجاری نیست – یعنی پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مربوط به محل تجارتی نیست – برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شود و در این حالت به این محل در موقع تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گرفت.

سرقفلی و حق کسب و پیشه - ترادف در فرانسه: Fond Comerce و در انگلستان و آمریکا : Key money یا Good will
سرقفلی و حق کسب‌و پیشه ترادف در فرانسه: Fond Commerce و
در انگلستان و آمریکا : Key money یا Good will

سرقفلی حقی است که از 1376 به بعد در صورتی که فردی محل تجاری را از موجر و صاحب ملک اجاره کند و در ابتدای اجاره به موجر سرقفلی بپردازد، در انقضای مدت اجاره به قیمت روز به مستأجر تعلق می‌گیرد، به عبارت دیگر اولاً اگر محل تجاری نباشد یعنی پایان کار و پروانه برای محل تجاری صادر نشده باشد و ثانیاً اگر مستأجر در آغاز اجاره پولی به عنوان سرقفلی به موجر نپردازد با پایان مدت اجاره، مستأجر باید محل را تخلیه کند و برود و هیچ حقی هم به او تعلق نمی‌گیرد. حال آنکه پیش از 1376 و در محل‌های کسب و کاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بودند، اصولاً امکان تخلیه ملک به علت انقضای مدت وجود نداشت و باید یکی از موجبات تخلیه طبق مواد 14 یا 15 یا 19 قانون اخیر وجود می‌داشت.
نکته قابل ملاحظه در رابطه با سرقفلی این است که اگر کسی محلی را قبل از سال 1376 و در زمان حاکمیت قانون سال 1356 برای کسب و کار، اجاره کرده باشد و سپس آن را بعد از 1376، با رضایت موجر و صاحب ملک یا با اجازه دادگاه به دیگری منتقل کند، فرد جدید مالک حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود و روابط موجر و مستأجر اگرچه بعد از سال 1376 ادامه پیدا کرده است، اما مشمول قانون مصوب 1356 خواهد بود.

به طور خلاصه باید گفت از نظر قانونی ما پیش از سال 1376 چیزی به اسم سرقفلی نداشتیم و بعد از سال 1376 هم چیزی به اسم حق کسب و پیشه و تجارت نداریم (جز در موردی که گفته شد یا همان انتقال حقوق مستأجر سابق به جدید).

در مواردی که مورد اجاره به جهتی از بین برود حسب مورد حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی مستأجر (درصورت وجود) به قوت خود باقی خواهد بود و این که مستأجر چگونه باید به حق خود برسد تابعی است از وضعیت موجود و عوامل محیط در قضیه پلاسکو همه حق کسب و پیشه داشته‌اند و این حق برای آنها باقی است.
این حق در فرانسه به شکل Fond Commerce و در انگلستان و آمریکا به عنوان Key money یا Good will وجود دارد، اما شرایط تحقق و تعلق و انتقال آن با ضوابط و قوانین ما تفاوت‌هایی دارد.

برگرفته از گفتگوی خبرگزاری ایسنا با مرحوم دکتر بهمن کشاورز از روسای سابق اتحادیه سراسری کانون‌های وکلای دادگستری ایران (اسکودا).

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

نمونه لایحه درخواست ابطال رأی داوری داخلی

نمونه لایحه درخواست ابطال رأی داوری

مبنای اصلی جهات ابطال رأی داوری داخلی در ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی آمده است. در این متن، نمونه لایحه درخواست ابطال برای رأی داوری داخلی نوشته شده است. لایحه نمونه ذیل که با بیان ساده ارائه شده است با این فرض تنظیم شده که قبلاً ، شرح موضوع در متن دادخواست ابطال رأی داوری بیان شده است.

بنابراین در لایحه نمونه زیر به عنوان یک نمونه لایحه درخواست ابطال رأی داوری داخلی ، درخواست ابطال رای‌داوری به بندهای ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی مستند شده است.

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی (حقوقی) تهران
سلام علیکم
احتراماً در خصوص پرونده شماره ………………………… (شماره بایگانی ………..) با تأکید بر مفاد دادخواست تقدیمی مبنی بر تقاضای ابطال رأی داوری و در مقام تبیین دلایل بطلان رأی داور به استحضار می­رساند:
1- اساساً ادعاهای کارفرما قابلیت ارجاع به داوری نداشته و ندارد؛ زیرا:
بنا به صراحت ماده 7 قرارداد صرفاً «اختلاف نظر طرفین در مدت اجرای قرارداد» قابل ارجاع به کارشناس مرضی­الطرفین بوده است (نه هر ادعایی و نه در هر زمانی).
بنابراین از آنجا که اساساً ادعای مطالبه خسارت از ناحیه کارفرما، آن هم حدود یک سال بعد از پایان قرارداد در قلمرو شرط داوری موصوف جای نمی­گیرد، مستنداً به بند 7 ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی رأی داوری باطل است. چرا که ارجاع دعاوی و اختلافات به داوری استثناء بر اصل صلاحیت عام مراجع قضایی است و اصولاً در مانحن فیه به دلیل فقدان قرارداد داوری، رسیدگی به موضوع در صلاحیت مراجع قضایی بوده است (نه داوری).
2- اساساً داور محترم صلاحیت داوری در این موضوع را نداشته است؛زیرا:
بنا به صراحت ماده 7 قرارداد، اختلاف نظر طرفین در مدت اجرای قرارداد صرفاً قابل ارجاع به «کارشناس» مرضی­الطرفین بوده است (نه هر شخصی و نه وکیل دادگستری). بنابراین بر فرض محال که شرط داوری موصوف را قابل تسرّی به دعاوی فعلی کارفرما بدانیم، اساساً انتخاب شخص داور محترم به این دلیل که ایشان  «کارشناس» نیستند برخلاف اراده و توافق طرفین است. لذا رأی داوری مستنداً به بند 6 ماده 489 ق.آ.د.م باطل است.
3) رأی داوری مغایر قوانین موجد حق است؛ زیرا:
از جمله مبنایی­ترین قواعد موجد حق، ­مقررات مواد 10 و 230 قانون مدنی­اند. دلیل اهمیت این قبیل قواعد، اتکای آن بر اصل آزادی اراده است. تا جایی که قانونگذار، «حاکم» (اعم از قاضیِ دادگاه یا داور) را به تبعیّت از اراده طرفین مکلف کرده است.
اما در مانحن فیه متأسفانه داور محترم علیرغم پذیرش قرارداد، اراده قطعی آنان در باب نحوه پرداخت را نادیده گرفته است؛ آنجا که در جملات پایانی گردش کار پرونده و همچنین در متن رأی (سطر سوم صفحه پایانی و سطر بیست و سوم متن رأی داور) فسخ قرارداد از ناحیه کارفرما (خواهان داوری) را تأیید نموده و حتی در مقام بیان نیز مشارٌ الیه را ملزم به انجام تکلیف مقرر در ذیل ماده 8 قرارداد مبنی بر لزوم پرداخت حق­الزحمه اقدامات انجام شده توسط پیمانکار دانسته است.
اما با کمال تأسف در مقام  انشای رأی، بدون محاسبه دقیق حق­الزحمه اقدامات انجام شده با تعیین عددی که مبنای محاسبه آن مشخص نیست، (نه منطبق بر نظر این کارشناس است و نه منطبق بر نظر آن کارشناس) در عمل کارفرما را از پرداخت بخش قابل توجهی از حق­الزحمه اقدامات انجام شده، همچنین بخشی از قیمت لوازم و تجهیزات و اقلام خریداری و مصرف شده، معاف نموده است. در حالی که بنا به صراحت بندهای 1-3 و 3-6 و ذیل ماده 8 قرارداد پرداخت مبالغ فوق به عهده کارفرما بوده است. اما داور محترم جملگی این تعهدات کارفرما را بر اینجانب (پیمانکار) تحمیل نموده است.
بدین ترتیب رأی صادره به دلیل نادیده انگاشتن توافقات صریح طرفین (در چهارچوب مواد 10 و 230 ق.م) در مغایرت آشکار با قوانین موجد حق است. درست مانند آنکه داور شخصی را فرزند متوفی اعلام کند ولی در عمل بدون توجیه قانونی حکم بر عدم وراثت وی صادر نماید.
لذا رأی داوری مستنداً به بند 1 ماده 489 ق.آ.د.م باطل است.
بنابراین با عنایت به این که رأی داوری معترض عنه، «راجع به موضوعات خارج از شرط داوری» و «خارج از مدت اعتبار شرط داوری»، «توسط داور فاقد تخصص مورد نظر طرفین» و «بر خلاف قوانین موجد حق» صادر شده است، مستنداً به ماده 490 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای رأی شایسته مبنی بر ابطال رأی داوری و اعلام بطلان آن مورد استدعاست.
با کمال احترام –  …

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

مقاله مرتبط: ابطال رای داوری

خسارت تأخير در تأديه ؛ بررسی زیانبار بودن تأخير در تأديه

براي تبیین دقیق خسارت بودن ( زیانبار ) بودن تأخير در تأديه دین لازم است مفهوم كلمه «خسارت» و عبارت «خسارت تأخير در تأديه» بررسی شود.

مفهوم خسارت

در مقام بيان مفهوم «خسارت» گفته شده است: خسارت مالي است كه بايد از طرف كسي كه باعث ايراد ضرر مالي به ديگري شده است به متضرر داده شود. زيان وارد شده را هم خسارت مي‌گويند.[1] مفهوم اخير (زيان وارد شده)، همان مفهوم مورد بحث ماست كه برخي ديگر از حقوقدانان آن را به عنوان تعريف خسارت اختيار كرده‌اند:[2] «خسارت عبارت است از زيان وارد بر شخص. تعريف خسارت و زيان در اصطلاح عرف و نيز حقوق تعهدات معلوم است و آن هرگونه كاهش در كميت يا كيفيت مال شخص زيان ديده است كه در باب تعهدات از عدم انجام تعهد يا تأخير در انجام آن ناشي مي‌شود.

خسارت تأخير در تأديه ؛ بررسی زیانبار بودن تأخير در تأديه
خسارت تأخير در تأديه ؛ بررسی زیانبار بودن تأخير در تأديه

«در معني اعم اصطلاح «مال» شامل اموال عيني مانند خانه، اتومبيل و نيز منفعت مثل عوايد باغ و منفعت جابجا كردن اشخاص و اشياء در اتومبيل مورد اجاره و كليه حقوق وابسته به اعيان، نظير حق انتفاع و حق ارتفاق و حق مادي ناشي از قرارداد و همچنين اموال معنوي همانند حق اختراع و حق تأليف مي‌باشد.»

بدين ترتيب خسارت از جهات مختلف به اقسام گوناگون قابل تقسيم است كه خسارت ناشي از تأخير در انجام تعهد يكي از اقسام مهم آن است.

مفهوم خسارت در تأخير تأديه

همان‌طوركه گفته شد يكي از مهمترين اقسام خسارات، خسارت تأخير در انجام تعهد يا زيان ناشي از تأخير متعهد از انجام تعهد خويش است. بنابراين روشن است كه اگر موضوع تعهد، پرداخت پول (وجه نقد) باشد و در انجام اين تعهد (پرداخت وجه در زمان مقرر)، تأخير شود، خسارت يا زيان وارده در نتيجه اين تأخير، « خسارت تأخير در تأديه دین » ناميده مي‌شود. چنانكه‌ برخي در تعريف آن گفته‌اند:

«[خسارت تأخير در تأديه] خسارتي است كه از بابت دير پرداخت وجه نقد از طرف مديون بايد به داين داده شود…»[3]

مفهوم زیانبار بودن تأخير تأديه

با عنايت به مفهومي كه از «خسارت» و «خسارت تأخيرتأديه»  ارائه شد و با توجه به دامنه وسيع و رو به رشد شناسايي زيان‌هاي مادي و معنوي در نظام‌هاي حقوقي، به نظر مي‌رسد كمترين ترديدي در اصل زیانبار بودن تأخير تأديه ( تأخير در انجام تعهد پولي ) روا نيست. به ويژه در جوامع امروزي كه از يكسو نوسانات غالباً صعودي قيمت‌ها، و از سوي ديگر معاملات به هم وابسته اشخاص، شرايط توأم با خطر(ريسك) خاصي براي اشخاص به وجود آورده كه گاه، عدم وصول به موقع يك فقره چك، موجبات گرفتاري‌هاي عديده چندين شخص را به صورت زنجيره وار فراهم آورده و چه بسا زيانهاي مادي و معنوي هنگفتي سبب شود كه جبران آن به سهولت امكان پذير نباشد.

با اين وصف، ترديدي نيست كه در هر مورد، براي مطالبه خسارت تأخير تأديه دین ضرورت دارد شرايط لازم براي خسارت قابل مطالبه (رابطه سببيت بين تأخير در انجام تعهد با ورود خسارت، قطعي بودن خسارت و مستقيم بودن آن) فراهم باشد و علاوه بر آن، در تعيين مصاديق خسارت تأخير تأديه نيز مداقه لازم معمول گردد.

يكي از مهمترين مصاديق مورد بحث، كاهش ارزش پول است.

البته عليرغم اينكه به نظر مي‌رسد كاهش ارزش اسكناس به عنوان يكي از مصاديق بارز خسارت تأخير تأديه است و حتي قانونگذار در ماده 522 قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني، تحت عنوان «فصل دوم – خسارات» مقرر نموده: «در دعاوي كه موضوع آن دين و از نوع وجه رايج بوده و با مطالبه داين و تمكن مديون، مديون امتناع از پرداخت نموده، در صورت تغيير فاحش شاخص قيمت سالانه از زمان سررسيد تا هنگام پرداخت و پس از مطالبه طلبكار، دادگاه با رعايت تناسب تغيير شاخص سالانه كه توسط بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران تعيين مي‌گردد محاسبه و مورد حكم قرار خواهد داد مگر اينكه طرفين به نحو ديگري مصالحه نمايند.» ليكن بايد گفت در اين خصوص اتفاق نظر وجود ندارد.

برخي حقوقدانان در مقام بررسي حكم قانوني فوق  اظهار داشته‌اند:

 «تغيير شاخص سالانه زندگي كه به وسيله بانك مركزي اعلام مي‌شود، يعني معمولاً افزايش قيمت كالاها و خدمات، يا به عبارت ديگر، كاهش ارزش اسكناس، خسارت تأخير در تأديه معرفي شده است؛ در صورتي كه جبران كاهش ارزش اسكناس در حقيقت پرداخت اصل دين است، نه خسارت ناشي از تأخير اداي دين و …»[4]

اين بيان، گرچه در جاي خود كلامي دقيق و موشكافانه است ليكن به نظر مي‌رسد منافاتي ندارد كه خسارت در معني عام، جبران كاهش ارزش اسكناس را نيز شامل شود؛ چرا كه در هر صورت، فرض اين است كه در نتيجه تأخير در انجام تعهد (پرداخت بدهي پولي) ضرري بر طلبكار وارد شده است كه برخي از حقوقدانان[5]، از آن به عنوان حداقل زيان وارده تعبير كرده‌اند. در اين معني است كه كاهش ارزش پول به عنوان يكي از پيامدهاي تأخير در تأديه، از مصاديق خسارات جبران شدني است. 

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.


[1] ) دكتر محمد جعفر جعفري لنگرودي، ترمينولوژي حقوق، كتابخانه گنج دانش، چاپ ششم، 1372 ، ص 260.

[2] ) دكتر مهدي شهيدي، آثار قراردادها و تعهدات، مجمع علمي و فرهنگي مجد، چاپ دوم 1383 ، ص68.

[3]) دكتر جعفري لنگرودي، همان، ص 261.

[4] ) دكتر شهيدي، همان، ص 84.

[5]  ) دكتر ناصر كاتوزيان، حقوق مدني: قواعد عمومي قراردادها ، شركت سهامي انتشار با همكاري بهمن برنا، چاپ چهارم 1383، ج 4 ص 276