Author Archive دفتر وکالت

سرقفلی و حق کسب و پیشه در قوانین سال 76 و ماقبل

بعضی‌ها دو کلمه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت (مترادف در فرانسه: Fond Commerce و در انگلستان و آمریکا : Key money یا Good will) را مترادف پنداشته‌اند، در حالی که این استنباط درست نیست. حق کسب و پیشه و تجارت مفهومی است که از حقوق غربی و از زمان دکتر می لیس پو مشاور وزارت دارایی ایران به نظام اقتصادی و قضایی ما وارد شده است و عبارت است از حقی که به محض انعقاد عقد اجاره محل کسب، ایجاد آن برای مستأجر آغاز می‌شود؛ خواه در ابتدای اجاره، علاوه بر اجاره بهای ماهانه و سالانه چیزی به موجر پرداخته یا نپرداخته باشد.

البته اگر کسی در آغاز اجاره برای اجاره کردن ملک خالی پولی علاوه بر اجاره بها به موجر بدهد – که این پول را عرفاً سرقفلی می‌نامیدند و می‌نامند- حق کسب و پیشه و تجارتی که برای این مستأجر ایجاد می‌شود بیشتر از مبلغی است که اگر این پول را نپرداخته بود، برای او ایجاد می‌شد.

باید توجه شود که سرقفلی پیش از سال 1376 جایگاهی در قوانین ما نداشته است، آنچه وجود داشته فقط حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. ضمناً پیش از سال 1376 این امکان وجود داشت که محلی که تجاری نیست – یعنی پروانه ساختمان و گواهی پایان کار مربوط به محل تجارتی نیست – برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شود و در این حالت به این محل در موقع تخلیه حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گرفت.

سرقفلی و حق کسب و پیشه - ترادف در فرانسه: Fond Comerce و در انگلستان و آمریکا : Key money یا Good will
سرقفلی و حق کسب‌و پیشه ترادف در فرانسه: Fond Commerce و
در انگلستان و آمریکا : Key money یا Good will

سرقفلی حقی است که از 1376 به بعد در صورتی که فردی محل تجاری را از موجر و صاحب ملک اجاره کند و در ابتدای اجاره به موجر سرقفلی بپردازد، در انقضای مدت اجاره به قیمت روز به مستأجر تعلق می‌گیرد، به عبارت دیگر اولاً اگر محل تجاری نباشد یعنی پایان کار و پروانه برای محل تجاری صادر نشده باشد و ثانیاً اگر مستأجر در آغاز اجاره پولی به عنوان سرقفلی به موجر نپردازد با پایان مدت اجاره، مستأجر باید محل را تخلیه کند و برود و هیچ حقی هم به او تعلق نمی‌گیرد. حال آنکه پیش از 1376 و در محل‌های کسب و کاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بودند، اصولاً امکان تخلیه ملک به علت انقضای مدت وجود نداشت و باید یکی از موجبات تخلیه طبق مواد 14 یا 15 یا 19 قانون اخیر وجود می‌داشت.
نکته قابل ملاحظه در رابطه با سرقفلی این است که اگر کسی محلی را قبل از سال 1376 و در زمان حاکمیت قانون سال 1356 برای کسب و کار، اجاره کرده باشد و سپس آن را بعد از 1376، با رضایت موجر و صاحب ملک یا با اجازه دادگاه به دیگری منتقل کند، فرد جدید مالک حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود و روابط موجر و مستأجر اگرچه بعد از سال 1376 ادامه پیدا کرده است، اما مشمول قانون مصوب 1356 خواهد بود.

به طور خلاصه باید گفت از نظر قانونی ما پیش از سال 1376 چیزی به اسم سرقفلی نداشتیم و بعد از سال 1376 هم چیزی به اسم حق کسب و پیشه و تجارت نداریم (جز در موردی که گفته شد یا همان انتقال حقوق مستأجر سابق به جدید).

در مواردی که مورد اجاره به جهتی از بین برود حسب مورد حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی مستأجر (درصورت وجود) به قوت خود باقی خواهد بود و این که مستأجر چگونه باید به حق خود برسد تابعی است از وضعیت موجود و عوامل محیط در قضیه پلاسکو همه حق کسب و پیشه داشته‌اند و این حق برای آنها باقی است.
این حق در فرانسه به شکل Fond Commerce و در انگلستان و آمریکا به عنوان Key money یا Good will وجود دارد، اما شرایط تحقق و تعلق و انتقال آن با ضوابط و قوانین ما تفاوت‌هایی دارد.

برگرفته از گفتگوی خبرگزاری ایسنا با مرحوم دکتر بهمن کشاورز از روسای سابق اتحادیه سراسری کانون‌های وکلای دادگستری ایران (اسکودا).

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

نمونه لایحه درخواست ابطال رأی داوری داخلی

نمونه لایحه درخواست ابطال رأی داوری

مبنای اصلی جهات ابطال رأی داوری داخلی در ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی آمده است. در این متن، نمونه لایحه درخواست ابطال برای رأی داوری داخلی نوشته شده است. لایحه نمونه ذیل که با بیان ساده ارائه شده است با این فرض تنظیم شده که قبلاً ، شرح موضوع در متن دادخواست ابطال رأی داوری بیان شده است.

بنابراین در لایحه نمونه زیر به عنوان یک نمونه لایحه درخواست ابطال رأی داوری داخلی ، درخواست ابطال رای‌داوری به بندهای ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی مستند شده است.

ریاست محترم شعبه … دادگاه عمومی (حقوقی) تهران
سلام علیکم
احتراماً در خصوص پرونده شماره ………………………… (شماره بایگانی ………..) با تأکید بر مفاد دادخواست تقدیمی مبنی بر تقاضای ابطال رأی داوری و در مقام تبیین دلایل بطلان رأی داور به استحضار می­رساند:
1- اساساً ادعاهای کارفرما قابلیت ارجاع به داوری نداشته و ندارد؛ زیرا:
بنا به صراحت ماده 7 قرارداد صرفاً «اختلاف نظر طرفین در مدت اجرای قرارداد» قابل ارجاع به کارشناس مرضی­الطرفین بوده است (نه هر ادعایی و نه در هر زمانی).
بنابراین از آنجا که اساساً ادعای مطالبه خسارت از ناحیه کارفرما، آن هم حدود یک سال بعد از پایان قرارداد در قلمرو شرط داوری موصوف جای نمی­گیرد، مستنداً به بند 7 ماده 489 قانون آیین دادرسی مدنی رأی داوری باطل است. چرا که ارجاع دعاوی و اختلافات به داوری استثناء بر اصل صلاحیت عام مراجع قضایی است و اصولاً در مانحن فیه به دلیل فقدان قرارداد داوری، رسیدگی به موضوع در صلاحیت مراجع قضایی بوده است (نه داوری).
2- اساساً داور محترم صلاحیت داوری در این موضوع را نداشته است؛زیرا:
بنا به صراحت ماده 7 قرارداد، اختلاف نظر طرفین در مدت اجرای قرارداد صرفاً قابل ارجاع به «کارشناس» مرضی­الطرفین بوده است (نه هر شخصی و نه وکیل دادگستری). بنابراین بر فرض محال که شرط داوری موصوف را قابل تسرّی به دعاوی فعلی کارفرما بدانیم، اساساً انتخاب شخص داور محترم به این دلیل که ایشان  «کارشناس» نیستند برخلاف اراده و توافق طرفین است. لذا رأی داوری مستنداً به بند 6 ماده 489 ق.آ.د.م باطل است.
3) رأی داوری مغایر قوانین موجد حق است؛ زیرا:
از جمله مبنایی­ترین قواعد موجد حق، ­مقررات مواد 10 و 230 قانون مدنی­اند. دلیل اهمیت این قبیل قواعد، اتکای آن بر اصل آزادی اراده است. تا جایی که قانونگذار، «حاکم» (اعم از قاضیِ دادگاه یا داور) را به تبعیّت از اراده طرفین مکلف کرده است.
اما در مانحن فیه متأسفانه داور محترم علیرغم پذیرش قرارداد، اراده قطعی آنان در باب نحوه پرداخت را نادیده گرفته است؛ آنجا که در جملات پایانی گردش کار پرونده و همچنین در متن رأی (سطر سوم صفحه پایانی و سطر بیست و سوم متن رأی داور) فسخ قرارداد از ناحیه کارفرما (خواهان داوری) را تأیید نموده و حتی در مقام بیان نیز مشارٌ الیه را ملزم به انجام تکلیف مقرر در ذیل ماده 8 قرارداد مبنی بر لزوم پرداخت حق­الزحمه اقدامات انجام شده توسط پیمانکار دانسته است.
اما با کمال تأسف در مقام  انشای رأی، بدون محاسبه دقیق حق­الزحمه اقدامات انجام شده با تعیین عددی که مبنای محاسبه آن مشخص نیست، (نه منطبق بر نظر این کارشناس است و نه منطبق بر نظر آن کارشناس) در عمل کارفرما را از پرداخت بخش قابل توجهی از حق­الزحمه اقدامات انجام شده، همچنین بخشی از قیمت لوازم و تجهیزات و اقلام خریداری و مصرف شده، معاف نموده است. در حالی که بنا به صراحت بندهای 1-3 و 3-6 و ذیل ماده 8 قرارداد پرداخت مبالغ فوق به عهده کارفرما بوده است. اما داور محترم جملگی این تعهدات کارفرما را بر اینجانب (پیمانکار) تحمیل نموده است.
بدین ترتیب رأی صادره به دلیل نادیده انگاشتن توافقات صریح طرفین (در چهارچوب مواد 10 و 230 ق.م) در مغایرت آشکار با قوانین موجد حق است. درست مانند آنکه داور شخصی را فرزند متوفی اعلام کند ولی در عمل بدون توجیه قانونی حکم بر عدم وراثت وی صادر نماید.
لذا رأی داوری مستنداً به بند 1 ماده 489 ق.آ.د.م باطل است.
بنابراین با عنایت به این که رأی داوری معترض عنه، «راجع به موضوعات خارج از شرط داوری» و «خارج از مدت اعتبار شرط داوری»، «توسط داور فاقد تخصص مورد نظر طرفین» و «بر خلاف قوانین موجد حق» صادر شده است، مستنداً به ماده 490 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای رأی شایسته مبنی بر ابطال رأی داوری و اعلام بطلان آن مورد استدعاست.
با کمال احترام –  …

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

مقاله مرتبط: ابطال رای داوری