شامل حقوق اموال و مالکیت ، حقوق قراردادها ، مسؤولیت مدنی ، حقوق خانواده ، ارث و وصیت و …
شامل امور تعقیبی و دفاعی نزد دادسراهای عمومی و انقلاب ، دادگاه های کیفری یک و دو ، دیوان عالی کشور و …
شامل امور حقوقیِ بازرگانی داخلی و بین المللی، شرکت ها ، قراردادهای تجاری ، چک و اسناد تجاری در عرصه داخلی و بین المللی و …
شامل امور حقوقیِ بیمه و روابط کارگر و کارفرما نزد هیأت های تشخیص ، حل اختلاف و دیوان عدالت اداری
شامل کلیه امور مربوط به شرایط ازدواج، موانع ازدواج، مهریه و شرایط آن، طلاق، نفقه، حضانت و …
شامل کلیه امور ثبتی ، مشاوره ثبتی ، نقشه برداری و تشخیص حدود ثبتی ، تنظیم سند ، رفع تصرف ، خلع ید و …
در شرکت مدنی و مالکیت مشاع چند ویژگی اساسی و کاربردی وجود دارد که مبنای بسیاری از اوصاف و احکام شرکت مدنی و مالکیت مشاعی است.
آشنایی با این ویژگی ها و اوصافِ مبنایی به شما کمک می کند تا بتوانید روابط خود را در چهارچوب قانون تنظیم نمایید.
1) در این نوع شرکت هر یک از شرکا در ذرات مال مشترک شریک هستند. بنابراین همه شرکای مال مشاع در همه اجزای مال مشاع مالکیت و شراکت دارند.
فرقی نمی کند که میزان مالکیت آنها برابر باشد یا نا برابر. همچنین فرقی نمی کند که تعداد شرکا دو یا چند شخص محدود باشد یا تعداد زیادی شریک.
2) شرکت مدنی فاقد شخصیت حقوقی است. بنابراین اصولاً تصمیم گیری در خصوص مال مشاع منوط به همکاری و موافقت همه شرکایی است که مالکیت مشاع دارند.
3) هیچ یک از شرکا بدون موافقت سایر شرکا ، حق هیچگونه تصرف مادی در مال مشترک ندارد. بنابراین هیچ یک از شرکای مال مشاع نمی تواند بدون رضایت و موافقت دیگر شرکا ، تمام یا قسمتی از مال مشاع را در اختیار بگیرد یا تغییراتی در آن ایجاد کند.
4) هر یک از شرکا بدون موافقت و اطلاع دیگر شرکا حق هر گونه تصرف حقوقی نسبت به سهم خود دارد. بنابراین شریک مال مشاع می تواند تمام یا قسمتی از سهم خود را به دیگران (دیگر شرکا یا سایر اشخاص) انتقال دهد.
5) در شرکت مدنی هر یک از شرکا هر وقت بخواهد می تواند تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید. بنابراین در صورت عدم توافق شرکای مال مشاع ، هر شریکی که خواستار خاتمه مالکیت مشاع باشد می تواند از طریق اداره ثبت و یا از طریق دادگاه تقاضای تقسیم مال مشاع را بنماید.
با توجه به مقررات قانون مدنی ( مصوب 1307 ) و قانون امور حسبی ( مصوب 1319 ) و احکام شرکت مدنی ، قاعده این است که اگر مال مشترک قابل تقسیم باشد ، باید به نحوی تقسیم شود که هر شریک سهم خود را از عین مال مشترک دریافت نماید.
در صورتی که بنا به دلایلی مال مشترک قابل تقسیم نباشد ، با تقاضای هر یک از شرکا و با دستور دادگاه مال مشترک با رعایت ضوابط قانونی از جمله قانون افراز و فروش اموال مشاع ( مصوب 1357 ) فروخته شده و حاصل فروش به نسبت سهم هر یک از شرکای مشاعی به آنها داده می شود. بدین ترتیب شرکت مدنی و مالکیت مشاع خاتمه پیدا می کند.
در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.
اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.
قبل از تعریف شرکت تجاری و شرکت مدنی ، لازم است توجه داشته باشیم که مهمترین تفاوت این دو، در وجود یا عدم وجود شخصیت حقوقی ، نهفته است. همه شرکتهای تجاری دارای شخصیت حقوقی اند ولی شرکت مدنی شخصیت حقوقی ندارد.
در ادامه مفهوم شخصیت حقوقی شرکت و منظور از هریک از این دو نوع شرکت به زبان ساده بیان می شود.
منظور از شخصیت حقوقی شرکت ، وصف و شایستگیِ برخورداری شرکت از یک سری حقوق و تکالیف است که به موجب قانون برای شرکت در نظر گرفته شده است. مثلاً شرکتی که دارای شخصیت حقوقی است می تواند اموال و دارایی داشته باشد یا طلبکار و بدهکار شود.
در اینجا منظور از شرکت‌مدنی ، شرکت موضوع قانون مدنی مصوب 1307 است.
ماده 571 قانون مدنی در مقام تعریف شرکت مدنی می گوید: « شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکینِ متعدد در شیئ واحد به نحو اشاعه ».
منظور از اشاعه ، انتشار سهم هر یک از دو یا چند مالک در مال (مشترک) است. چنین مال مشترکی را مال مشاع می نامند.
مهمترین سبب ایجاد شرکت‌مدنی ارث است. همچنین ممکن است شرکت‌مدنی با توافق طرفین ایجاد شود. مثل این که دو نفر مبلغی را روی هم گذاشته و مشترکاً آپارتمانی خریداری نمایند و در نتیجه هرکدام به نسبت پولی که گذاشته در آپارتمان شریک مشاعی باشد.
بنابراین با توجه به تعریف قانونی مذکور، شرکت مدنی و مالکیت مشاع ، ممکن است بصورت توافقی و اختیاری ایجاد شود و یا بصورت قهری و غیر اختیاری. در هر صورت اصولاً شرکت مدنی شخصیت حقوقی ندارد لذا نمی تواند موضوع حق و تکلیف قرار گیرد.
منظور از شرکت های تجاری انواع شرکتهای موضوع قانون تجارت مصوب 1311 و اصلاحات بعدی آن است. از انواع شرکت های تعاونی و سهامی گرفته تا شرکت های با مسئولیت محدود و تضامنی و نسبی و … .
بر عکسِ شرکت مدنی و مالکیت مشاع که در بسیاری از موارد بصورت غیر ارادی ( مثلاً در نتیجه ارث ) به وجود می آید ، کلیه شرکت های تجاری همواره در نتیجه توافق و با رعایت تشریفات قانونی ایجاد می شوند.
تعریف هریک از شرکت های تجاری، شرایط تشکیل ، اداره و انحلال هر یک از شرکت های تجاری ، به تفکیک در قانون تجارت مشخص شده است. همچنین حدود مسئولیت شرکا و … .
مهمترین و مبنایی ترین ویژگی شرکت های تجاری این است که دارای شخصیت حقوقی هستند. بنابراین می توانند موضوع حق و تکلیف قرار گیرند. اموال و دارایی داشته باشند، بدهکار یا بستانکار شوند و … .
برای آشنایی بیشتر با انواع شرکت های تجاری و شرکت‌مدنی با مقالات بعدی همراه ما باشید.
بر اساس مقررات سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، هر مالکی می تواند برای اجاره دادن ملک تجاری از مستأجر سرقفلی دریافت کند.
همچنین در این قانون ، مستأجر ملک تجاری اجازه انتقال حق خود به مستأجر دیگر و دریافت سرقفلی دارد.
ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب سال 1376 ) در مورد سرقفلی مقرر داشته:
هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.
همچنین مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ این قانون در مورد انتقال سرقفلی توسط مستاجر مقرر داشته:
چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ – در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
بنابراین مالکین و مستأجرین املاک تجاری جدید باید بدانند که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 مقررات مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه بطور کلی متحول شده است.
1) حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 به رسمیت شناخته نشده است زیرا در قانون اسمی از آن نیامده و در تبصره ماده 10 مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات این قانون ممنوع شده است.
2) بر اساس مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 سرقفلی بصورت خودکار ایجاد نمی شود در حالی که بر اساس مقررات قانون سال 56 حق کسب و پیشه بطور خودکار ایجاد می شد.
3) در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 اصل بر این است که مستأجر در طی مدت اجاره می تواند مورد اجاره را برای بقیه مدت به شخص دیگری اجاره دهد مگر این که در قرارداد حق واگذاری به غیر از او سلب شده باشد. این در حالی است که در مقررات قانون سال56 اصل بر ممنوعیت انتقال به غیر توسط مستأجر است.
4) در قانون سال 76 حتی اگر مستاجر سرقفلی پرداخته باشد اصولاً به محض پایان مدت اجاره ، مستأجر مکلف به تخلیه مورد اجاره است مگر این که در قرارداد ، ترتیب دیگری تعیین شده باشد. اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 به صرف خاتمه مدت موجر حق درخواست تخلیه ندارد.
قرارداد رسمی اجاره معتبرترین نوع از اقسام قراردادهای اجاره است. منظور از قرارداد رسمی ، قراردادی است که نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ( با را رعایت تشریفات قانونی ).
همانطور که در مقاله اقسام قرارداد اجاره اشاره شده ، اصولاً موجر و مستأجر ، الزام قانونی برای تنظیم قرارداد کتبی یا رسمی ندارند. در عین حال گاهی شرط لازم برای برخورداری از پاره ای مزایای قانونی ، این است که قرارداد کتبی و یا رسمی باشد. مثلاً یکی از شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری در قرارداد عادی اجاره ، کتبی بودن قرارداد است.
هر قرارداد رسمی ، به جهت رسمی بودن ، از ویژگی ها و مزیت های خاصی برخوردار است؛ به عنوان مثال:
1) قرارداد رسمی مطابق مقررات باب پنجم قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 1310) سند لازم الاجرا محسوب می شود.منظور از لازم الاجرا بودن این است که برای اجرای مفاد آن نیازی به طرح دعوی و صدور حکم دادگاه نیست. بلکه می توان موضوع سند را مستقیماً از طریق دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک اجرا نمود. (مشابه حکم دادگاه که پس از طی مراحل قانونی و قطعی ، توسط اجرای احکام دادگاه اجرا می شود)
2) قرارداد رسمی بالاترین درجه اعتبار در بین انواع قرارداد ها را دارد. لذا مطابق ماده 1292 قانون مدنی ( مصوب 1314) در مقابل اسناد رسمی ، انکار و تردید شنیده نمی شود. با توجه به اینکه قرارداد رسمی نزد دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود، همواره یک نسخه از محفوظ است ، بنابراین همواره امکان دریافت رونوشت معتبر از سند رسمی برای هر یک از طرفین وجود دارد.
علاوه بر ویژگی ها و مزایای فوق قرارداد رسمی اجاره ، کاربردهای ویژه دیگری نیز دارد؛ از جمله:
اولاً، بصورت خودکار حق کسب و پیشه برای مستأجر ایجاد می شود؛ثانیاً، به صرف خاتمه مدت اجاره برای موجر حق تخلیه ایجاد نمی شود؛درصورتی که قرارداد رسمی باشد ممکن است شرایط فوق تغییر کند؛ زیرا:
به موجب قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 15 /8/1365) مقرر شده: «از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند ( قرارداد ) رسمی ، بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود ، در رأس انقضاء مدت اجاره ، مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجراء مفاد قانون هستند».
در این قانون شرایط چندگانه برای امکان صدور دستور فوری تخلیه پیش بینی شده است، در قرارداد های رسمی اجاره ، نیازی به رعایت آن شرایط ( از جمله شرط امضای دو شاهد ) نیست.
بنابراین کافیست قرارداد اجاره رسمی باشد تا مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 پس از انقضاء قرارداد دوایر اجرای ثبت ، بنا به تقاضای موجر اقدام به تخلیه فوری مورد اجاره نمایند.
خوب است بدانید بر اساس نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه در قراردادهای رسمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، موجر اختیار دارد که برای اخذ دستور فوری تخلیه ظرف یک هفته ، به جای دایره اجرای ثبت ، به دادگاه (در حال حاضر شورای حل اختلاف) مراجعه کند.
بطورکلی اقسام قرارداد های اجاره از جهت نوع قرارداد دو دسته اند؛ قرارداد های شفاهی و قرارداد های کتبی . قرارداد کتبی اجاره ممکن است عادی یا رسمی باشد.
موضوع این مقاله بیان اعتبار و کاربرد قانونی هر یک از اقسام قراردادهای اجاره است.
قاعده کلی در حقوق ایران این است که اصولاً تنظیم قراردادهای اجاره ، بصورت کتبی یا بصورت رسمی اجباری نیست. بنابراین ممکن است قراردادهای اجاره بصورت شفاهی باشد یا کتبی.
قرارداد کتبی ممکن است روی کاغذ عادی تنظیم شود یا در فرمهای چاپی مشاورین املاک. همچنین ممکن است طرفین قرارداد اجاره را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنند که تنها در این صورت، قرارداد اجاره ، رسمی محسوب می شود.
از نظر قانونی اصولاً هر سه نوع قرارداد اجاره مذکور ( شفاهی ، عادی و رسمی ) صحیح هستند. اما یقیناً قدرت اثباتی، درجه اعتبار و کاربرد آنها یکسان نیست.
برای آشنایی دقیق تر با تفاوت های کاربردی اقسام مختلف قرارداد اجاره ، لازم است جداگانه بررسی شوند.
همانطور که اشاره شد اصولاً قراردادهای شفاهی اجاره از نظر قانونی معتبر شناخته می شود. هچنانکه در ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تأکید شده قراردادهای اجاره تابع آن قانون هستند اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد.
با این حال در شرایط فعلی به هیچ وجه قرارداد شفاهی توصیه نمی شود؛ زیرا:
اولاً ) در قرارداد شفاهی ممکن است اثبات رابطه استیجاری ، توافقات طرفین و شرایط آن با مشکل مواجه شود.
ثانیاً ) شرط لازم برای برخورداری از برخی امتیازات قانونی، کتبی بودن قرارداد است. به عنوان مثال بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 یکی از شرایط قانونی برای امکان دستور تخلیه فوری ملک ظرف یک هفته ، این است که قرارداد اجاره کتبی باشد.
منظور از قرارداد عادی اجاره ، هرگونه قرارداد اجاره غیر رسمی است. فرقی نمی کند که در دفتر معاملات مسکن تنظیم شده باشد یا اینکه خود طرفین روی کاغذ معمولی آن را تنظیم کرده باشند. همچنان که گرفتن کد رهگیری برای قرارداد موجب افزایش اعتبار قرارداد نیست.
با وجود این، خوبی نوشتن قرارداد در دفتر معاملات ملکی این است که دارای فرم مخصوص است. معمولاً اگر این فرم دقیق تنظیم شود از قراردادهای دست نویس کامل تر است.
همچنین وقتی قرارداد در چند نسخه تنظیم شود و یک نسخه نزد دفتر املاک باقی بماند در صورت عدم دسترسی به قرارداد، می توان به نسخه اضافی موجود در دفتر معاملات ملکی استناد کرد.
از جمله اقسام قرادادهای اجاره که در دفاتر معاملات ملکی تنظیم می شود، قراردادهای اجاره دارای کد رهگیری است. خوبی قراردادهای دارای کد رهگیری این است که یک نسخه آنها بصورت الکترونیکی ذخیره می شود. بنابراین در صورت لزوم از طریق کد رهگیری می توان به اطلاعات اصلی قرارداد دسترسی پیدا کرد.
توجه داشته باشید که برای برخورداری از برخی امتیازات پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 از قبیل امکان صدور دستور فوری برای تخلیه ظرف یک هفته لازم است قرارداد عادی اجاره ، حد اقل در دو نسخه تنظیم شده باشد و دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند.
نوع سوم از اقسام قراردادهای اجاره، قراردادهای رسمی اجاره است.
برای آشنایی با کار برد و اعتبار قراردادهای رسمی اجاره با مقاله قرارداد رسمی اجاره ، ویژگی ها و مزایای آن همراه باشید.
سوال این است که در قرارداد های اجاره مشمول قانون سال 56 آیا پس از پایان مدت اجاره موجر می تواند با پرداخت حق کسب و پیشه ، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید؟
در مقاله مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه گفته شد که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در قرارداد های اجاره محل های تجاری ، موجر نمی تواند به صرف پایان یافتن مدت اجاره ، تقاضای تخلیه نماید.
بله، اگر مستأجر یکی از تخلفات مذکور در قانون را انجام داده باشد نه تنها برای موجر حق تخلیه ایجاد می شود بلکه بسته به نوع تخلف ممکن است منجر به سقوط کل حق کسب و پیشه و در مواردی سقوط نیمی از حق کسب وپیشه گردد.
اما در غیر از موارد تخلف مستأجر ، نه پایان مدت اجاره موجب حق تخلیه برای موجر است و نه پرداخت حق کسب و پیشه.
با وجود این در موارد ذیل بعد از خاتمه مدت اجاره مالک می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه نماید:
مطابق بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که موجر قصد احداث ساختمان جدید در محل مورد اجاره داشته باشد ، می تواند پس از گرفتن پروانه ساختمان یا گواهی شهرداری مبنی بر اقدام برای صدور پروانه ساختمان ، طی دادخواستی از دادگاه تقاضای تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را بنماید.
توجه داشته باشید که برای این منظور لازم است:
1- مدت قرارداد اجاره خاتمه یافته باشد.2- تاریخ پروانه ساختمان منقضی نشده باشد.3- موجر قبل از تخلیه برای پرداخت کل حق کسب و پیشه آمادگی داشته باشد.4- مالک بتواند ظرف شش ماه از تاریخ تخلیه ملک شروع به احداث ساختمان کند.
در غیر این صورت (عدم شروع به احداث ساختمان تا شش ماه) ، بنا به درخواست مستأجر ، مالک به پرداخت معادل یک سال اجاره در حق مستأجر محکوم خواهد شد.
مطابق بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که موجر شخصاً برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت به محل مورد اجاره نیاز داشته باشد، می تواند از طریق دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
نکته قابل توجه این که در این مورد ، مالک باید نیاز واقعیِ شخصی خود به مورد اجاره را با ارائه دلیل در دادگاه اثبات نماید و صرف ادعا پذیرفته نمی شود.
دیگر این که تخلیه مورد اجاره به دلیل نیاز شخصِ موجر ، تنها با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر ممکن است.
مطابق بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکونت مناسب باشد، مالک می تواند با اثبات نیاز خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرش در دادگاه، تخلیه مورد اجاره را از دادگاه بخواهد.
در این مورد هم اثبات نیاز شخص یا بستگان مورد اشاره در قانون و اثبات مناسب بودن محل مورد اجاره برای سکونت به عهده مالک است.
همچنین تخلیه برای این منظور در قبال پرداخت حق کسب وپیشه مستأجر است.
به خاطر داشته باشید مطابق ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب سال 1356) مقرر شده:
در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت صادر و قطعی شده باشد، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ حق کسب و پیشه معین شده را به مستأجر بپردازد و یا به صندوق دادگستری بسپارد.
عدم رعایت این تکلیف قانونی موجب ملغی الاثر شدن حکم تخلیه خواهد شد مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.
تخلیه مورد اجاره با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، ناشی از تخلف مستأجر در بحث واگذاری مورد اجاره به غیر است.
در قانون 1356 واگذاری و انتقال عین مستأجره به غیر ، توسط مستأجر تابع قواعد و مقررات ویژه ای است که عدم رعایت آن می تواند علاوه بر ایجاد حق تخلیه برای موجر ، اصطلاحاً موجب سقوط نصف حق کسب و پیشه یا تجارت شود.
در این حالت از نظر قانونی ، تخلف مستأجر نسبت به مواردی که موجب سقوط کل حق کسب و پیشه یا تجارت می شود ، سبکتر است.
در ادامه ضمن بیان مفهوم واگذاری و انتقال به غیر ، از نظر قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، روش قانونی واگذاری و انتقال ، به منظور جلوگیری از ایجاد حق تخلیه برای موجر و جلوگیری از سقوط نصف حق کسب و پیشه مختصراً توضیح داده می شود.
برخلاف مقررات ماده 474 قانون مدنی که اصولاً به مستأجر اجازه داده شده است که عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد ، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 فرض بر این است که فقط خود مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده کند.
با چنین فرضی است که در ماده 10 این قانون مقرر شده: مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر این که کتباً این اختیار به او داده شده باشد. این اختیار ممکن است توسط موجر و یا دادگاه داده شود.
نتیجه این که واگذاری یا انتقال منافع مورد اجاره بدون اختیار قراردادی یا قضایی سبب می شود که موجر بتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت ، تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
نکته مهمی که نباید از خاطر دور کنید این است که در این مورد ، معنی و مفهوم واگذاری در معنی وسیع آن مورد نظر قانونگذار بوده است. چرا که بر اساس بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 ، با عبارات کلی و عمومی مقرر شده در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارتِ خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار نماید ، برای موجر حق تخلیه ایجاد می شود.
در مواردی که مستأجر به موجب قرارداد حق واگذاری و انتقال مورد اجاره به غیر نداشته باشد و موجر هم حاضر به موافقت با انتقال نباشد ، روش قانونی برای واگذاری منافع مورد اجاره به غیر و جلوگیری از تخلیه با نصف حق کسب و پیشه ، این است که این اجازه از طریق دادگاه صادر شود.
برای این منظور لازم است مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دعوای تجویز انتقال منافع مطرح شود.
روش عملی این است که دادگاه در مقام رسیدگی به پرونده ، از اداره ثبت و دارایی در مورد وضعیت مالکیت ملک و مالکیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه استعلام می نماید.
همچنین به منظور تعیین میزان حق کسب و پیشه موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد.
پس از تعیین ارزش کارشناسی حق کسب و پیشه ، موجر می تواند با پرداخت آن به مستأجر از انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر جدید پیشگیری کرده و خودش عین مستأجره را در اختیار بگیرد. در غیر اینصورت دادگاه رای به تجویز انتقال منافع صادر می کند بدون اینکه به موجر اجازه تخلیه با نصف حق کسب و پیشه داده شود.
توجه داشته باشید که بر اساس ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، مستأجر بعد از ابلاغ حکم قطعی دادگاه ، شش ماه فرصت دارد که منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد. در غیر این صورت حکم تجویز انتقال منافع ملغی الاثر خواهد شد.
موارد تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت در قرارداد های اجاره موضوع قانون سال 56 به طور پراکنده در مواد مختلف قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مشخص شده است.
توضیح مختصر و کاربردی در خصوص هریک از این موارد به شرح ذیل است.
بر اساس بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد موجر می تواند از دادگاه تقاضای فسخ و تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
اجمالاً ، منظور از تعدی یا تفریط این است که مستاجر نسبت به مورد اجاره کو تاهی یا زیاده روی کرده باشد. ملاک تشخیص تعدی یا تفریط ، قرارداد ، قانون و عرف رایج است.
به عنوان مثال اگر قرارداد مربوط به دو واحد آپارتمان مجاور بوده و مستاجر با جمع آوری دیوارها تغییرات اساسی در مورد اجاره ایجاد کند ، این عمل او نوعی تعدی محسوب می شود.
به طور کلی تغییرات جزئی در مورد اجاره که با مصالح سبک انجام شود مجاز شمرده می شود ولی تغییرات کلی و با مصالح سنگین از موجبات تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت است.
بنابراین اصطلاحاً تعدی و تفریط مستأجر موجب سقوط حق کسب و پیشه است. یعنی دادگاه بنا به تقاضای موجر ، در صورت احراز تعدی یا تفریط حکم به تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه صادر می نماید.
مطابق بند 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضایت موجر شغل مورد توافق را تغییر دهد ، برای موجر حق تقاضای تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه ایجاد می شود.
استثنای مهم و قابل توجه در این خصوص این است که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. به عنوان مثال می توان شغل تعمیرات موبایل را مشابه شغل تعمیرات لوازم صوتی و تصویری دانست. البته در هر مورد تصمیم گیرنده نهایی در این خصوص دادگاه است.
بنابراین در صورت تغییر شغل به شغل عرفا مشابه ، حق تخلیه برای موجر ایجاد نمی شود و حق کسب و پیشه نیز کماکان برای مستاجر برقرار خواهد بود.
مطابق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در صورتی که مستاجر در اجاره بها را در مهلت مقرر ( حداکثر با 10 روز تاخیر ) پرداخت ننماید، موجر می تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را از دادگاه مطرح کند. در این صورت با صدور حکم تخلیه توسط دادگاه ، حق کسب و پیشه مستاجر ساقط خواهد شد و تخلیه بدون حق کسب و پیشه انجام می شود.
در این مورد مستاجر می تواند برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه ، تا قبل از صدور حکم دادگاه ، اجاره بهای عقب افتاده را بعلاوه 20 درصد به نفع موجر نزد صندوق دادگستری بسپارد. در این صورت دادگاه از صدور حکم تخلیه خودداری خواهد کرد.
توجه داشته باشید که مستاجر فقط یک بار حق استفاده از این ارفاق قانونی را دارد.
ضمناً موارد دیگری برای سقوط حق کسب و پیشه از قبیل عدم همکاری مستأجر برای تنظیم قرارداد اجاره رسمی وجود دارد که به دلیل تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 کاربرد عملی چندانی ندارند.
همچنین در مواردی نصف حق کسب و پیشه ساقط می شود که بحث مربوط به آن موضوع مقاله بعدی است.
توجه داشته باشید که معنای دقیق و مبانی قانونی حق کسب و پیشه با سرقفلی تفاوت اساسی و کاربردی دارد.
فرق کاربردی سرقفلی و حق کسب و پیشه به مبنای قانونی آنها بر می گردد. یعنی در عمل آنچه مهم است توجه به تفاوت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ، از نظر قانون است.
بنابراین در این مقاله سعی شده تا صرف نظر از اختلاف نظرهای علمی در مورد معنی و مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه ، تفاوت مبانی قانونی آن دو که یک تفاوت کاربردی است ، به زبان ساده بیان شود.
در حال حاضر مبنای قانونی حق کسب و پیشه و تجارت ، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است.
در این قانون هیچ اسمی از سرقفلی به میان نیامده است. در عوض جایگاه حق کسب و پیشه ، در این قانون پایدار است به نحوی که با وجود تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، کماکان قرارداد های اجاره محلهای تجاری که قبل از تصویب قانون سال 76 به اجاره واگذار شده اند ، تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 هستند.
به موجب این قانون در قرارداد های اجاره مربوط به محل کسب یا پیشه یا تجارت ، برای مستأجر حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید.
توجه داشته باشید که حتی اگر هیچگونه وجهی تحت عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین طرفین مبادله نشده باشد و حتی اگر مستأجر محل تجاری عملاً هیچ فعالیت کسبی در آن محل نداشته باشد ، حق کسب و پیشه بطور خودکار برای او بوجود می آید.
نتیجه این اینکه به صرف خاتمه مدت اجاره ، موجر نمی تواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد. در مواردی هم که حق تخلیه مورد اجاره را داشته باشد مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر خواهد بود مگر در مواردی که حق درخواست تخلیه ناشی تقصیر یا تخلف مستأجر باشد.
در حال حاضر مبنای قانونی سرقفلی قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1376 ) است. فصل دوم این قانون ( مواد 6 تا 10 ) مربوط به شرایط و ضوابط سرقفلی است.بر اساس این مقررات:
اولاً ) پرداخت سرقفلی مربوط به اجاره محل های تجاری است. بنابراین از این جهت سرقفلی و حق کسب و پیشه ، شبیه هم هستند.
ثانیاً ) پرداخت سرقفلی کاملاً اختیاری است. بنابراین برخلاف حق کسب و پیشه ، سرقفلی بصورت خودکار ایجاد نمی شود.
ثالثاً ) چنانچه موجر بصورت قانونی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند ، هنگام تخلیه مستأجر ، حق مطالبه آن به قیمت روز را دارد.
رابعاً ) طرفین می توانند توافق کنند تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد ، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به او واگذار نماید.
در این صورت مستأجر می تواند برای اسقاط این حقوق خود مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند.
خامساً) چنانچه مستأجر به موجر سرقفلی نپرداخته باشد و تمام حقوق قراردادی خود را استیفاء کرده باشد، در پایان مدت قرارداد و هنگام تخلیه حق دریافت مبلغی تحت این عنوان ندارد.
سادساً) قرارداد و آثار آن تابع توافق طرفین است. بنابراین با خاتمه مدت اجاره ، موجر می تواند از مقام قضایی دستور تخلیه فوری مورد اجاره را بخواهد.
بنابراین با وجود این که سرقفلی و حق کسب و پیشه بی شباهت به هم نیستند ، ولی فرق های مهم و کاربردی به ویژه از جهت اختیارات طرفین و مقررات حاکم بر آن وجود دارد.
انواع قرارداد های اجاره از حیث قوانین حاکم بر آنها به دو قسم کلی قابل تقسیم اند.قراردادهای تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376.
البته مقررات قانون مدنی ( مصوب سال 1307 ) به عنوان یک قانون مادر بر همه قراردادها ، از جمله بر همه قراردادهای اجاره حاکم است. اما از جهت قوانین خاص مربوط به قرارداد اجاره ، دو قانون مورد اشاره قابل توجه هستند.تفاوت مقررات دو قانون مذکور بیشتر به قراردادهای مربوط به اماکن تجاری و محل های کسب و پیشه و تجارت مربوط می شود.
متن ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب سال 1376 ) به گونه ای تنظیم شده است که تا حد ممکن تمام انواع مختلف قرارداد های اجاره را شامل شود. یعنی هم قراردادهای مربوط به محل های مسکونی و هم قراردادهای مربوط به محلهای تجاری و غیر آن را در برگیرد.
در این ماده قانونی آمده است: از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، اجاره کلیه اماکن مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن ، که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.
بنابراین می توان گفت هدف قانون پایان دادن به چندگانگی مقررات حاکم بر قراردادهای اجاره سابق بوده است. بنابراین در حال حاضر اصل این است که تمام قرارداد های اجاره تابع مقررات قانون مصوب 1376 هستند مگر مواردی که استثنا شده باشد.
با وجود این، قانونگذار به این واقعیت هم توجه داشته است که بسیاری از قراردادهای قبلی مربوط به محل های تجاری ، شرایط ویژه خاص خود را داشته و باید نظم آن حفظ شود.
با وجود دامنه وسیعی که در ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1376 ) برای حاکمیت این قانون بر همه انواع مختلف قرارداد های اجاره پیش بینی شده است یک استثنای مهم نیز در خود این قانون پیش بینی شده است.
استثنایی که سبب شده با وجود گذشت حدود 22 سال از زمان تصویب قانون مذکور ، همچنان تعداد بسیاری از قرارداد های اجاره از شمول قانون سال 76 خارج و تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باقی بمانند.
در ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1376 ) مقرر شده: اماکنی که قبل از تصویب این قانون ( 1376 ) به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهد بود. در واقع مصداق اصلی این استثنا محل های کسب و پیشه و تجارت هستند که قبل از سال 1376 به اجاره واگذار شده اند.
مهمترین تفاوت مقررات قانون سال 1356 و 1376 ، مربوط به اماکن تجاری است. براساس قانون سال 56 صرف نظر از این که سرقفلی ملک مورد اجاره به مستأجر واگذار شده باشد و یا این که اساساً چیزی تحت عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت مبادله شده یا نشده باشد، بطور خودکار برای مستأجر حقی به نام حق کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید.
در نتیجه در قرارداد های اجاره اماکن تجاری مشمول قانون سال 56 ، به صرف خاتمه مدت قرارداد اجاره ، موجر نمی تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
این درحالی است که در قانون سال 76 اساساً حق کسب و پیشه و تجارت به رسمیت شناخته نشده است. در نتیجه اگر قرارداد اجاره دارای شرایط قانون سال 76 باشد و شرط و تعهد خاصی برای تخلیه پیش نشده باشد و سرقفلی به مستأجر واگذار نشده باشد ، موجر می تواند از مقام قضایی دستور تخلیه فوری مورد اجاره را بخواهد به نحوی که مورد اجاره ظرف یک هفته تخلیه شود.
بنابراین تعیین قانون حاکم بر روابط طرفین اولین قدم برای شناخت حقوق طرفین است.
