تخلیه با نصف حق کسب و پیشه یا تجارت

تخلیه با نصف حق کسب و پیشه یا تجارت

تخلیه مورد اجاره با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، ناشی از تخلف مستأجر در بحث واگذاری مورد اجاره به غیر است.

در قانون 1356 واگذاری و انتقال عین مستأجره به غیر ، توسط مستأجر تابع قواعد و مقررات ویژه ای است که عدم رعایت آن می تواند علاوه بر ایجاد حق تخلیه برای موجر ، اصطلاحاً موجب سقوط نصف حق کسب و پیشه یا تجارت شود.

در این حالت از نظر قانونی ، تخلف مستأجر نسبت به مواردی که موجب سقوط کل حق کسب و پیشه یا تجارت می شود ، سبکتر است.

در ادامه ضمن بیان مفهوم واگذاری و انتقال به غیر ، از نظر قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، روش قانونی واگذاری و انتقال ، به منظور جلوگیری از ایجاد حق تخلیه برای موجر و جلوگیری از سقوط نصف حق کسب و پیشه مختصراً توضیح داده می شود.

نخست ) معنی و مفهوم واگذاری مورد اجاره به غیر که موجب تخلیه با نصف حق کسب و پیشه می شود

برخلاف مقررات ماده 474 قانون مدنی که اصولاً به مستأجر اجازه داده شده است که عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد ، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 فرض بر این است که فقط خود مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده کند.

با چنین فرضی است که در ماده 10 این قانون مقرر شده: مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر این که کتباً این اختیار به او داده شده باشد. این اختیار ممکن است توسط موجر و یا دادگاه داده شود.

نتیجه این که واگذاری یا انتقال منافع مورد اجاره بدون اختیار قراردادی یا قضایی سبب می شود که موجر بتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت ، تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

نکته مهمی که نباید از خاطر دور کنید این است که در این مورد ، معنی و مفهوم واگذاری در معنی وسیع آن مورد نظر قانونگذار بوده است. چرا که بر اساس بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 ، با عبارات کلی و عمومی مقرر شده در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارتِ خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار نماید ، برای موجر حق تخلیه ایجاد می شود.

دوم ) روش قانونی برای واگذاری و انتقال مورد اجاره در قانون 1356

در مواردی که مستأجر به موجب قرارداد حق واگذاری و انتقال مورد اجاره به غیر نداشته باشد و موجر هم حاضر به موافقت با انتقال نباشد ، روش قانونی برای واگذاری منافع مورد اجاره به غیر و جلوگیری از تخلیه با نصف حق کسب و پیشه ، این است که این اجازه از طریق دادگاه صادر شود.

برای این منظور لازم است مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دعوای تجویز انتقال منافع مطرح شود.

روش عملی این است که دادگاه در مقام رسیدگی به پرونده ، از اداره ثبت و دارایی در مورد وضعیت مالکیت ملک و مالکیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه استعلام می نماید.

همچنین به منظور تعیین میزان حق کسب و پیشه موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد.

پس از تعیین ارزش کارشناسی حق کسب و پیشه ، موجر می تواند با پرداخت آن به مستأجر از انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر جدید پیشگیری کرده و خودش عین مستأجره را در اختیار بگیرد. در غیر اینصورت دادگاه رای به تجویز انتقال منافع صادر می کند بدون اینکه به موجر اجازه تخلیه با نصف حق کسب و پیشه داده شود.

توجه داشته باشید که بر اساس ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، مستأجر بعد از ابلاغ حکم قطعی دادگاه ، شش ماه فرصت دارد که منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد. در غیر این صورت حکم تجویز انتقال منافع ملغی الاثر خواهد شد.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.