تعریف شرکت تجاری و شرکت مدنی به زبان ساده

قبل از تعریف شرکت تجاری و شرکت مدنی ، لازم است توجه داشته باشیم که مهمترین تفاوت این دو، در وجود یا عدم وجود شخصیت حقوقی ، نهفته است. همه شرکتهای تجاری دارای شخصیت حقوقی اند ولی شرکت مدنی شخصیت حقوقی ندارد.

در ادامه مفهوم شخصیت حقوقی شرکت و منظور از هریک از این دو نوع شرکت به زبان ساده بیان می شود.

مفهوم شخصیت حقوقی شرکت

شخصیت مستقل - شرکت تجاری
شخصیت مستقل – شرکت تجاری

منظور از شخصیت حقوقی شرکت ، وصف و شایستگیِ برخورداری شرکت از یک سری حقوق و تکالیف است که به موجب قانون برای شرکت در نظر گرفته شده است. مثلاً شرکتی که دارای شخصیت حقوقی است می تواند اموال و دارایی داشته باشد یا طلبکار و بدهکار شود.

منظور از شرکت های مدنی ( تعریف شرکت )

در اینجا منظور از شرکت‌مدنی ، شرکت موضوع قانون مدنی مصوب 1307 است.

ماده 571 قانون مدنی در مقام تعریف شرکت مدنی می گوید: « شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکینِ متعدد در شیئ واحد به نحو اشاعه ». 

منظور از اشاعه ، انتشار سهم هر یک از دو یا چند مالک در مال (مشترک) است. چنین مال مشترکی را مال مشاع می نامند.

مهمترین سبب ایجاد شرکت‌مدنی ارث است. همچنین ممکن است شرکت‌مدنی با توافق طرفین ایجاد شود. مثل این که دو نفر مبلغی را روی هم گذاشته و مشترکاً آپارتمانی خریداری نمایند و در نتیجه هرکدام به نسبت پولی که گذاشته در آپارتمان شریک مشاعی باشد.

بنابراین با توجه به تعریف قانونی مذکور، شرکت مدنی و مالکیت مشاع ، ممکن است بصورت توافقی و اختیاری ایجاد شود و یا بصورت قهری و غیر اختیاری. در هر صورت اصولاً شرکت مدنی  شخصیت حقوقی ندارد لذا نمی تواند موضوع حق و تکلیف قرار گیرد.

تعریف شرکت، تعریف شرکت تجاری، تعریف شرکت مدنی، شخص حقوقی ، شخصیت حقوقی ، شرکت تجاری ، شرکت تجاری و شرکت مدنی ، شرکت مدنی ، فرق شرکت تجاری و شرکت مدنی ، معنی شرکت
تعریف شرکت تجاری و شرکت‌ مدنی به زبان ساده

منظور از شرکت های تجاری

منظور از شرکت های تجاری انواع شرکتهای موضوع قانون تجارت مصوب 1311 و اصلاحات بعدی آن است. از انواع شرکت های تعاونی و سهامی گرفته تا شرکت های با مسئولیت محدود و تضامنی و نسبی و … .

بر عکسِ شرکت مدنی و مالکیت مشاع که در بسیاری از موارد بصورت غیر ارادی ( مثلاً در نتیجه ارث ) به وجود می آید ، کلیه شرکت های تجاری همواره در نتیجه توافق و با رعایت تشریفات قانونی ایجاد می شوند.

تعریف هریک از شرکت های تجاری، شرایط تشکیل ، اداره و انحلال هر یک از شرکت های تجاری ، به تفکیک در قانون تجارت مشخص شده است. همچنین حدود مسئولیت شرکا و … .

مهمترین و مبنایی ترین ویژگی شرکت های تجاری این است که دارای شخصیت حقوقی هستند. بنابراین می توانند موضوع حق و تکلیف قرار گیرند. اموال و دارایی داشته باشند، بدهکار یا بستانکار شوند و … .

برای آشنایی بیشتر با انواع شرکت های تجاری و شرکت‌مدنی با مقالات بعدی همراه ما باشید.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76

بر اساس مقررات سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، هر مالکی می تواند برای اجاره دادن ملک تجاری از مستأجر سرقفلی دریافت کند.

همچنین در این قانون ، مستأجر ملک تجاری اجازه انتقال حق خود به مستأجر دیگر و دریافت سرقفلی دارد.

سرقفلی، سرقفلی در قانون، قراداد اجاره، قوانین سرقفلی، مالک، مستأجر ، مستاجر ، مقررات سرقفلی ، ملک تجاری، موجر
سرقفلی در قانون سال 76

ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب سال 1376 ) در مورد سرقفلی مقرر داشته:

 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

همچنین ‌مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱ این قانون در مورد انتقال سرقفلی توسط مستاجر مقرر داشته:

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌ حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲ – در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

بنابراین مالکین و مستأجرین املاک تجاری جدید باید بدانند که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 مقررات مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه بطور کلی متحول شده است.

مهمترین تفاوت های مقررات سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76  در مقایسه با مقررات حق کسب و پیشه در قانون سال 56

سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76
سرقفلیدر قانون روابط موجر و مستأجر سال 76

1) حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 به رسمیت شناخته نشده است زیرا در قانون اسمی از آن نیامده و در تبصره ماده 10 مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات این قانون ممنوع شده است.

2) بر اساس مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 سرقفلیبصورت خودکار ایجاد نمی شود در حالی که بر اساس مقررات قانون سال 56 حق کسب و پیشه بطور خودکار ایجاد می شد.

3) در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 اصل بر این است که مستأجر در طی مدت اجاره می تواند مورد اجاره را برای بقیه مدت به شخص دیگری اجاره دهد مگر این که در قرارداد حق واگذاری به غیر از او سلب شده باشد. این در حالی است که در مقررات قانون سال56 اصل بر ممنوعیت انتقال به غیر توسط مستأجر است.

4) در قانون سال  76 حتی اگر مستاجر سرقفلی پرداخته باشد اصولاً به محض پایان مدت اجاره ، مستأجر مکلف به تخلیه مورد اجاره است مگر این که در قرارداد ، ترتیب دیگری تعیین شده باشد. اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 به صرف خاتمه مدت موجر حق درخواست تخلیه ندارد.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

قرارداد رسمی اجاره ، ویژگی ها و مزایای آن

قرارداد رسمی اجاره معتبرترین نوع از اقسام قراردادهای اجاره است. منظور از قرارداد رسمی ، قراردادی است که نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد ( با را رعایت تشریفات قانونی ).

همانطور که در مقاله اقسام قرارداد اجاره اشاره شده ، اصولاً موجر و مستأجر ، الزام قانونی برای تنظیم قرارداد کتبی یا رسمی ندارند. در عین حال گاهی شرط لازم برای برخورداری از پاره ای مزایای قانونی ، این است که قرارداد کتبی و یا رسمی باشد. مثلاً  یکی از شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه فوری در قرارداد عادی اجاره ، کتبی بودن قرارداد است.

rent، اجاره، اجاره رسمی، تنظیم قرارداد اجاره، عقد احاره، عقد رسمی اجاره، قرارداد اجاره، قرارداد اجاره رسمی، قرارداد رسمی اجاره، نوشتن قرارداد اجاره

ویژگیها و مزایای قرارداد رسمی اجاره

هر قرارداد رسمی ، به جهت رسمی بودن ، از ویژگی ها و مزیت های خاصی برخوردار است؛ به عنوان مثال:

1) قرارداد رسمی مطابق مقررات باب پنجم قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 1310)  سند لازم الاجرا محسوب می شود.
منظور از لازم الاجرا بودن این است که برای اجرای مفاد آن نیازی به طرح دعوی و صدور حکم دادگاه نیست. بلکه می توان موضوع سند را مستقیماً از طریق دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک اجرا نمود. (مشابه حکم دادگاه که پس از طی مراحل قانونی و قطعی ، توسط اجرای احکام دادگاه اجرا می شود)

2) قرارداد رسمی بالاترین درجه اعتبار در بین انواع قرارداد ها را دارد. لذا مطابق ماده 1292 قانون مدنی ( مصوب 1314) در مقابل اسناد رسمی ، انکار و تردید شنیده نمی شود.
با توجه به اینکه قرارداد رسمی نزد دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود، همواره یک نسخه از محفوظ است ، بنابراین همواره امکان دریافت رونوشت معتبر از سند رسمی برای هر یک از طرفین وجود دارد.

علاوه بر ویژگی ها و مزایای فوق قرارداد رسمی اجاره ، کاربردهای ویژه دیگری نیز دارد؛ از جمله:

الف) قرارداد های اجاره محلهای تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 با وجود این که در این قراردادها:

اولاً، بصورت خودکار حق کسب و پیشه برای مستأجر ایجاد می شود؛
ثانیاً، به صرف خاتمه مدت اجاره برای موجر حق تخلیه ایجاد نمی شود؛
درصورتی که قرارداد رسمی باشد ممکن است شرایط فوق تغییر کند؛ زیرا:

به موجب قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 15  /8/1365) مقرر شده: «از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند ( قرارداد ) رسمی ، بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود ، در رأس انقضاء مدت اجاره ، مستأجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف، دوایر اجرای ثبت مکلف به اجراء مفاد قانون هستند».

ب) قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 :

در این قانون شرایط چندگانه برای امکان صدور دستور فوری تخلیه پیش بینی شده است، در قرارداد های رسمی اجاره ، نیازی به رعایت آن شرایط ( از جمله شرط امضای دو شاهد ) نیست.

بنابراین کافیست قرارداد اجاره رسمی باشد تا مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 پس از انقضاء قرارداد دوایر اجرای ثبت ، بنا به تقاضای موجر اقدام به تخلیه فوری مورد اجاره نمایند.

خوب است بدانید بر اساس نظریه اداره حقوقی قوه قضاییه در قراردادهای رسمی اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، موجر اختیار دارد که برای اخذ دستور فوری تخلیه ظرف یک هفته ، به جای دایره اجرای ثبت ، به دادگاه  (در حال حاضر شورای حل اختلاف) مراجعه کند.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

اقسام قرارداد اجاره از جهت نوع قرارداد ، اعتبار قانونی و کاربرد آن

بطورکلی اقسام قرارداد های اجاره از جهت نوع قرارداد دو دسته اند؛ قرارداد های شفاهی و  قرارداد های کتبی . قرارداد کتبی اجاره ممکن است عادی یا رسمی باشد.

موضوع این مقاله بیان اعتبار و کاربرد قانونی هر یک از اقسام قراردادهای اجاره است.

اقسام قرارداد اجاره، انواع عقد اجاره، عقد اجاره، عقد شفاهی اجاره، قرارداد اجاره، قرارداد شفاهی اجاره، قرارداد عادی اجاره، قرارداد کتبی اجاره، نوع عقد اجاره، نوع قرارداد اجاره
اقسام قراردادهای اجاره از جهت نوع قرارداد ، اعتبار قانونی و کاربرد آن

قاعده کلی در حقوق ایران این است که اصولاً تنظیم قراردادهای اجاره ، بصورت کتبی یا بصورت رسمی اجباری نیست. بنابراین ممکن است قراردادهای اجاره بصورت شفاهی باشد یا کتبی.

قرارداد کتبی ممکن است روی کاغذ عادی تنظیم شود یا در فرمهای چاپی مشاورین املاک. همچنین ممکن است طرفین قرارداد اجاره را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنند که تنها در این صورت، قرارداد اجاره ، رسمی محسوب می شود.

از نظر قانونی اصولاً هر سه نوع قرارداد اجاره مذکور ( شفاهی ، عادی  و رسمی ) صحیح هستند. اما یقیناً قدرت اثباتی، درجه اعتبار و کاربرد آنها یکسان نیست.

برای آشنایی دقیق تر با تفاوت های کاربردی اقسام مختلف قرارداد اجاره ، لازم است جداگانه بررسی شوند.

نخست) قراردادهای شفاهی اجاره

همانطور که اشاره شد اصولاً  قراردادهای شفاهی اجاره از نظر قانونی معتبر شناخته می شود. هچنانکه در ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 تأکید شده قراردادهای اجاره تابع آن قانون هستند اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد.

با این حال در شرایط فعلی به هیچ وجه قرارداد شفاهی توصیه نمی شود؛ زیرا:

اولاً ) در قرارداد شفاهی ممکن است اثبات رابطه استیجاری ، توافقات طرفین و شرایط آن با مشکل مواجه شود.

ثانیاً ) شرط لازم برای برخورداری از برخی امتیازات قانونی، کتبی بودن قرارداد است. به عنوان مثال بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 یکی از شرایط قانونی برای امکان دستور تخلیه فوری ملک ظرف یک هفته ، این است که قرارداد اجاره کتبی باشد.

دوم) قراردادهای اجاره عادی (رایج ترین نوع از اقسام قرارداد اجاره )

منظور از قرارداد عادی اجاره ، هرگونه قرارداد اجاره غیر رسمی است. فرقی نمی کند که در دفتر معاملات مسکن تنظیم شده باشد یا اینکه خود طرفین روی کاغذ معمولی آن را تنظیم کرده باشند. همچنان که گرفتن کد رهگیری برای قرارداد موجب افزایش اعتبار قرارداد نیست.

با وجود این، خوبی نوشتن قرارداد در دفتر معاملات ملکی این است که دارای فرم مخصوص است. معمولاً اگر این فرم دقیق تنظیم شود از قراردادهای دست نویس کامل تر است.

همچنین وقتی قرارداد در چند نسخه تنظیم شود و یک نسخه نزد دفتر املاک باقی بماند در صورت عدم دسترسی به قرارداد، می توان به نسخه اضافی موجود در دفتر معاملات ملکی استناد کرد.

از جمله اقسام قرادادهای اجاره که در دفاتر معاملات ملکی تنظیم می شود، قراردادهای اجاره دارای کد رهگیری است. خوبی قراردادهای دارای کد رهگیری این است که یک نسخه آنها بصورت الکترونیکی ذخیره می شود. بنابراین در صورت لزوم از طریق کد رهگیری می توان به اطلاعات اصلی قرارداد دسترسی پیدا کرد.

توجه داشته باشید که برای برخورداری از برخی امتیازات پیش بینی شده در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 از قبیل امکان صدور دستور فوری برای تخلیه ظرف یک هفته لازم است قرارداد عادی اجاره ، حد اقل در دو نسخه تنظیم شده باشد و دو شاهد هم آن را امضا کرده باشند.

نوع سوم از اقسام قراردادهای اجاره، قراردادهای رسمی اجاره است.

برای آشنایی با کار برد و اعتبار قراردادهای رسمی اجاره با مقاله قرارداد رسمی اجاره ، ویژگی ها و مزایای آن همراه باشید.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

تخلیه با حق کسب و پیشه در قانون سال 56

سوال این است که در قرارداد های اجاره مشمول قانون سال 56 آیا پس از پایان مدت اجاره  موجر می تواند با پرداخت حق کسب و پیشه ، تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید؟

پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت، تخلیه با حق کسب و پیشه، تخلیه عین مستاجره، تخلیه مورد اجاره، تقاضای تخلیه، تقاضای تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه، حق کسب و پیشه، حق کسب و پیشه و تجارت، قراداد های اجاره مشمول قانون سال 56، قرارداد اجاره

در مقاله مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه گفته شد که بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در قرارداد های اجاره محل های تجاری ، موجر نمی تواند به صرف پایان یافتن مدت اجاره ، تقاضای تخلیه نماید.

بله، اگر مستأجر یکی از تخلفات مذکور در قانون را انجام داده باشد نه تنها برای موجر حق تخلیه ایجاد می شود بلکه بسته به نوع تخلف ممکن است منجر به سقوط کل حق کسب و پیشه و در مواردی سقوط نیمی از حق کسب وپیشه گردد.

اما در غیر از موارد تخلف مستأجر ، نه پایان مدت اجاره موجب حق تخلیه برای موجر است و نه پرداخت حق کسب و پیشه.

با وجود این در موارد ذیل بعد از خاتمه مدت اجاره مالک می تواند از دادگاه تقاضای تخلیه نماید:

نخست) تقاضای تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید ( با پرداخت حق کسب و پیشه)

مطابق بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که موجر قصد احداث ساختمان جدید در محل مورد اجاره داشته باشد ، می تواند پس از گرفتن پروانه ساختمان یا گواهی شهرداری مبنی بر اقدام برای صدور پروانه ساختمان ، طی دادخواستی از دادگاه تقاضای تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت را بنماید.

توجه داشته باشید که برای این منظور لازم است:

1- مدت قرارداد اجاره خاتمه یافته باشد.
2- تاریخ پروانه ساختمان منقضی نشده باشد.
3- موجر قبل از تخلیه برای پرداخت کل حق کسب و پیشه آمادگی داشته باشد.
4- مالک بتواند ظرف شش ماه از تاریخ تخلیه ملک شروع به احداث ساختمان کند.

در غیر این صورت (عدم شروع به احداث ساختمان تا شش ماه) ، بنا به درخواست مستأجر ، مالک به پرداخت معادل یک سال اجاره در حق مستأجر محکوم خواهد شد.

دوم) تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت

تخلیه با حق کسب و پیشه در قانون سال 56
تخلیه با حق کسب و پیشه در قانون سال 56

مطابق بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که موجر شخصاً برای اشتغال به کسب یا پیشه یا تجارت به محل مورد اجاره نیاز داشته باشد، می تواند از طریق دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

نکته قابل توجه این که در این مورد ، مالک باید نیاز واقعیِ شخصی خود به مورد اجاره را با ارائه دلیل در دادگاه اثبات نماید و صرف ادعا پذیرفته نمی شود.

دیگر این که تخلیه مورد اجاره به دلیل نیاز شخصِ موجر ، تنها با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر ممکن است.

سوم) تخلیه محل کسب برای سکونت مالک یا خویشاوندان درجه یک او

مطابق بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت برای سکونت مناسب باشد، مالک می تواند با اثبات نیاز خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسرش در دادگاه، تخلیه مورد اجاره را از دادگاه بخواهد.

در این مورد هم اثبات نیاز شخص یا بستگان مورد اشاره در قانون و اثبات مناسب بودن محل مورد اجاره برای سکونت به عهده مالک است.

همچنین تخلیه برای این منظور در قبال پرداخت حق کسب وپیشه مستأجر است.

به خاطر داشته باشید مطابق ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب سال 1356) مقرر شده:

در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت صادر و قطعی شده باشد، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ حق کسب و پیشه معین شده را به مستأجر بپردازد و یا به صندوق دادگستری بسپارد.

عدم رعایت این تکلیف قانونی موجب ملغی الاثر شدن حکم تخلیه خواهد شد مگر این که طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

تخلیه با نصف حق کسب و پیشه یا تجارت

تخلیه مورد اجاره با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، ناشی از تخلف مستأجر در بحث واگذاری مورد اجاره به غیر است.

انتقال عین مستاجره، تخلیه با نصف حق کسب و پیشه، تخلیه مورد اجاره، تخلیه مورد اجاره با نصف حق کسب و پیشه، سرقفلی و تخلف مستاجر، سرقفلی و تخلیه عین مستاجره، مستأجر، نصف حق کسب و پیشه، نصف شدن حق کسب و پیشه یا سرقفلی، واگذاری مورد اجاره
تخلیه با نصف حق کسب و پیشه یا تجارت

در قانون 1356 واگذاری و انتقال عین مستأجره به غیر ، توسط مستأجر تابع قواعد و مقررات ویژه ای است که عدم رعایت آن می تواند علاوه بر ایجاد حق تخلیه برای موجر ، اصطلاحاً موجب سقوط نصف حق کسب و پیشه یا تجارت شود.

در این حالت از نظر قانونی ، تخلف مستأجر نسبت به مواردی که موجب سقوط کل حق کسب و پیشه یا تجارت می شود ، سبکتر است.

در ادامه ضمن بیان مفهوم واگذاری و انتقال به غیر ، از نظر قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، روش قانونی واگذاری و انتقال ، به منظور جلوگیری از ایجاد حق تخلیه برای موجر و جلوگیری از سقوط نصف حق کسب و پیشه مختصراً توضیح داده می شود.

نخست ) معنی و مفهوم واگذاری مورد اجاره به غیر که موجب تخلیه با نصف حق کسب و پیشه می شود

برخلاف مقررات ماده 474 قانون مدنی که اصولاً به مستأجر اجازه داده شده است که عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد ، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 فرض بر این است که فقط خود مستأجر حق دارد از مورد اجاره استفاده کند.

تخلیه با نصف حق کسب و پیشه یا تجارت

با چنین فرضی است که در ماده 10 این قانون مقرر شده: مستأجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر این که کتباً این اختیار به او داده شده باشد. این اختیار ممکن است توسط موجر و یا دادگاه داده شود.

نتیجه این که واگذاری یا انتقال منافع مورد اجاره بدون اختیار قراردادی یا قضایی سبب می شود که موجر بتواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت ، تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

نکته مهمی که نباید از خاطر دور کنید این است که در این مورد ، معنی و مفهوم واگذاری در معنی وسیع آن مورد نظر قانونگذار بوده است. چرا که بر اساس بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 ، با عبارات کلی و عمومی مقرر شده در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارتِ خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار نماید ، برای موجر حق تخلیه ایجاد می شود.

دوم ) روش قانونی برای واگذاری و انتقال مورد اجاره در قانون 1356

تخلیه با نصف حق کسب و پیشه یا تجارت
تخلیه با نصف حق کسب و پیشه یا تجارت

در مواردی که مستأجر به موجب قرارداد حق واگذاری و انتقال مورد اجاره به غیر نداشته باشد و موجر هم حاضر به موافقت با انتقال نباشد ، روش قانونی برای واگذاری منافع مورد اجاره به غیر و جلوگیری از تخلیه با نصف حق کسب و پیشه ، این است که این اجازه از طریق دادگاه صادر شود.

برای این منظور لازم است مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دعوای تجویز انتقال منافع مطرح شود.

روش عملی این است که دادگاه در مقام رسیدگی به پرونده ، از اداره ثبت و دارایی در مورد وضعیت مالکیت ملک و مالکیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه استعلام می نماید.

همچنین به منظور تعیین میزان حق کسب و پیشه موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد.

پس از تعیین ارزش کارشناسی حق کسب و پیشه ، موجر می تواند با پرداخت آن به مستأجر از انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر جدید پیشگیری کرده و خودش عین مستأجره را در اختیار بگیرد. در غیر اینصورت دادگاه رای به تجویز انتقال منافع صادر می کند بدون اینکه به موجر اجازه تخلیه با نصف حق کسب و پیشه داده شود.

توجه داشته باشید که بر اساس ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، مستأجر بعد از ابلاغ حکم قطعی دادگاه ، شش ماه فرصت دارد که منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال دهد. در غیر این صورت حکم تجویز انتقال منافع ملغی الاثر خواهد شد.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

تخلیه بدون حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون سال 56

تخلیه بدون حق کسب و پیشه، تخلیه عین مستاجره بدون سرقفلی، تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت، سرقفلی در عقد اجاره، سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر 56، سرقفلی یا حق کسب و پیشه، سقوط حق کسب و پیشه یا سرقفلی، قانون اجاره سال 56، قرارداد اجاره
تخلیه بدون حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون سال 56

موارد تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت در قرارداد های اجاره موضوع قانون سال 56 به طور پراکنده در مواد مختلف قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مشخص شده است.

توضیح مختصر و کاربردی در خصوص هریک از این موارد به شرح ذیل است.

نخست) تعدی یا تفریط نسبت به مورد اجاره ( مهمترین علت تخلیه بدون حق کسب و پیشه )

بر اساس بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد موجر می تواند از دادگاه تقاضای فسخ و تخلیه مورد اجاره را بخواهد.

اجمالاً ، منظور از تعدی یا تفریط این است که مستاجر نسبت به مورد اجاره کو تاهی یا زیاده روی کرده باشد. ملاک تشخیص تعدی یا  تفریط ، قرارداد ، قانون و عرف رایج است.

به عنوان مثال اگر قرارداد مربوط به دو واحد آپارتمان مجاور بوده و مستاجر با جمع آوری دیوارها تغییرات اساسی در مورد اجاره ایجاد کند ، این عمل او نوعی تعدی محسوب می شود.

به طور کلی تغییرات جزئی در مورد اجاره که با مصالح سبک انجام شود مجاز شمرده می شود ولی تغییرات کلی و با مصالح سنگین از موجبات تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت است.

بنابراین اصطلاحاً تعدی و تفریط مستأجر موجب سقوط حق کسب و پیشه است. یعنی دادگاه بنا به تقاضای موجر ، در صورت احراز تعدی یا تفریط حکم به تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه صادر می نماید.

دوم) تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره

مطابق بند 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضایت موجر شغل مورد توافق را تغییر دهد ، برای موجر حق تقاضای تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه ایجاد می شود.

تخلیه بدون حق کسب و پیشه یا تجارت در قانون سال 56
تخلیه بدون حق کسب‌و پیشه یا تجارت در قانون سال 56

استثنای مهم و قابل توجه در این خصوص این است که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. به عنوان مثال می توان شغل تعمیرات موبایل را مشابه شغل تعمیرات لوازم صوتی و تصویری دانست. البته در هر مورد تصمیم گیرنده نهایی در این خصوص دادگاه است.

بنابراین در صورت تغییر شغل به شغل عرفا مشابه ، حق تخلیه برای موجر ایجاد نمی شود و حق کسب و پیشه نیز کماکان برای مستاجر برقرار خواهد بود.

سوم) عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اجاره بها

مطابق بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در صورتی که مستاجر در اجاره بها را در مهلت مقرر ( حداکثر با 10 روز تاخیر ) پرداخت ننماید، موجر می تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را از دادگاه مطرح کند. در این صورت با صدور حکم تخلیه توسط دادگاه ، حق کسب و پیشه مستاجر ساقط خواهد شد و تخلیه بدون حق کسب و پیشه انجام می شود.

در این مورد مستاجر می تواند برای جلوگیری از صدور حکم تخلیه ، تا قبل از صدور حکم دادگاه ، اجاره بهای عقب افتاده را بعلاوه 20 درصد به نفع موجر نزد صندوق دادگستری بسپارد. در این صورت دادگاه از صدور حکم تخلیه خودداری خواهد کرد.

توجه داشته باشید که مستاجر فقط یک بار حق استفاده از این ارفاق قانونی را دارد.

ضمناً موارد دیگری برای سقوط حق کسب و پیشه از قبیل عدم همکاری مستأجر برای تنظیم قرارداد اجاره رسمی وجود دارد که به دلیل تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 کاربرد عملی چندانی ندارند.

همچنین در مواردی نصف حق کسب و پیشه ساقط می شود که بحث مربوط به آن موضوع مقاله بعدی است.

توجه داشته باشید که معنای دقیق و مبانی قانونی حق کسب و پیشه با سرقفلی تفاوت اساسی و کاربردی دارد.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

سرقفلی و حق کسب و پیشه ، چه فرق های کاربردی و قانونی دارند ؟

فرق کاربردی سرقفلی و حق کسب و پیشه به مبنای قانونی آنها بر می گردد.  یعنی در عمل آنچه مهم است توجه به تفاوت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ، از نظر قانون است.

سرقفلی و حق کسب و پیشه ، چه فرق های کاربردی و قانونی دارند ؟
سرقفلی و حق کسب و پیشه ، چه فرق های کاربردی و قانونی دارند ؟

بنابراین در این مقاله سعی شده تا صرف نظر از اختلاف نظرهای علمی در مورد معنی و مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه ، تفاوت مبانی قانونی آن دو که یک تفاوت کاربردی است ، به زبان ساده بیان شود.

نخست ) مبانی قانونی حق کسب و پیشه

در حال حاضر مبنای قانونی حق کسب و پیشه و تجارت ، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 است.

در این قانون هیچ اسمی از سرقفلی به میان نیامده است. در عوض جایگاه حق کسب و پیشه ، در این قانون پایدار است به نحوی که با وجود تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، کماکان قرارداد های اجاره محلهای تجاری که قبل از تصویب قانون سال 76 به اجاره واگذار شده اند ، تابع  قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 هستند.

به موجب این قانون در قرارداد های اجاره مربوط به محل کسب یا پیشه یا تجارت ، برای مستأجر حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید.

توجه داشته باشید که حتی اگر هیچگونه وجهی تحت عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین طرفین مبادله نشده باشد و حتی اگر مستأجر محل تجاری عملاً هیچ فعالیت کسبی در آن محل نداشته باشد ، حق کسب و پیشه بطور خودکار برای او بوجود می آید.

نتیجه این اینکه به صرف خاتمه مدت اجاره ، موجر نمی تواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد. در مواردی هم که حق تخلیه مورد اجاره را داشته باشد مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر خواهد بود مگر در مواردی که حق درخواست تخلیه ناشی تقصیر یا تخلف مستأجر باشد.

دوم ) مبانی قانونی سرقفلی

در حال حاضر مبنای قانونی سرقفلی قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1376 ) است. فصل دوم این قانون ( مواد 6 تا 10 ) مربوط به شرایط و ضوابط سرقفلی است.
بر اساس این مقررات:

اولاً ) پرداخت سرقفلی مربوط به اجاره محل های تجاری است. بنابراین از این جهت سرقفلی و حق کسب و پیشه ، شبیه هم هستند.

ثانیاً ) پرداخت سرقفلی کاملاً اختیاری است. بنابراین برخلاف حق کسب و پیشه ، سرقفلی بصورت خودکار ایجاد نمی شود.

ثالثاً ) چنانچه موجر بصورت قانونی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند ، هنگام تخلیه مستأجر ، حق مطالبه آن را به قیمت روز را دارد.

رابعاً ) طرفین می توانند توافق کنند تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد ، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ یا به قیمت متعارف به او واگذار نماید.

در این صورت مستأجر می تواند برای اسقاط این حقوق خود مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند.

خامساً) چنانچه مستأجر به موجر سرقفلی نپرداخته باشد و تمام حقوق قراردادی خود را استیفاء کرده باشد، در پایان مدت قرارداد و هنگام تخلیه حق دریافت مبلغی تحت این عنوان ندارد.

سادساً) قرارداد و آثار آن تابع توافق طرفین است. بنابراین با خاتمه مدت اجاره ، موجر می تواند از مقام قضایی دستور تخلیه فوری مورد اجاره را بخواهد.

بنابراین با وجود این که سرقفلی و حق کسب و پیشه بی شباهت به هم نیستند ، ولی فرق های مهم و کاربردی به ویژه از جهت اختیارات طرفین و مقررات حاکم بر آن وجود دارد.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

قرارداد های اجاره از حیث قوانین حاکم بر آن

انواع قرارداد های اجاره از حیث قوانین حاکم بر آنها به دو  قسم  کلی قابل تقسیم اند.
قراردادهای تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و  قراردادهای اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376.

اجاره تابع قانون 1356، اجاره نامه، اقسام قرارداد اجاره، انواع قرارداد اجاره، قانون حاکم بر اجاره، قانون موجر و مستاجر 1376، قرارداد های اجاره، قوانین حاکم بر اجاره، مستأجر، مستاجر
قرارداد های اجاره از حیث قوانین حاکم بر آن چه انواعی دارند؟

البته مقررات قانون مدنی ( مصوب سال 1307 ) به عنوان یک قانون مادر بر همه قراردادها ، از جمله بر همه قراردادهای اجاره حاکم است. اما از جهت قوانین خاص مربوط به قرارداد اجاره ، دو قانون مورد اشاره قابل توجه هستند.
تفاوت مقررات دو قانون مذکور بیشتر به قراردادهای مربوط به اماکن تجاری و محل های کسب و پیشه و تجارت مربوط می شود.

اول) قرارداد های اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر 1376

متن ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب سال 1376 ) به گونه ای تنظیم شده است که تا حد ممکن تمام انواع مختلف قرارداد های اجاره را شامل شود. یعنی هم قراردادهای مربوط به محل های مسکونی و هم قراردادهای مربوط به محلهای تجاری و غیر آن را در برگیرد.

در این ماده قانونی آمده است: از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، اجاره کلیه اماکن مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن ، که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

بنابراین می توان گفت هدف قانون پایان دادن به چندگانگی مقررات حاکم بر قراردادهای اجاره سابق بوده است. بنابراین در حال حاضر اصل این است که تمام قرارداد های اجاره تابع مقررات قانون مصوب 1376 هستند مگر مواردی که استثنا شده باشد.

با وجود این، قانونگذار به این واقعیت هم توجه داشته است که بسیاری از قراردادهای قبلی مربوط به محل های تجاری ، شرایط ویژه خاص خود را داشته و باید نظم آن حفظ شود.

دوم) قرارداد های اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر 1356

با وجود دامنه وسیعی که در ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1376 ) برای حاکمیت این قانون بر همه انواع مختلف قرارداد های اجاره پیش بینی شده است یک استثنای مهم نیز در خود این قانون پیش بینی شده است.

استثنایی که سبب شده با وجود گذشت حدود 22 سال از زمان تصویب قانون مذکور ، همچنان تعداد بسیاری از قرارداد های اجاره از شمول قانون سال 76 خارج و تحت شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 باقی بمانند.

در ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر ( مصوب 1376 ) مقرر شده: اماکنی که قبل از تصویب این قانون ( 1376 ) به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهد بود.
در واقع مصداق اصلی این استثنا محل های کسب و پیشه و تجارت هستند که قبل از سال 1376 به اجاره واگذار شده اند.

مهمترین تفاوت مقررات قانون سال 1356 و 1376 چیست؟

سرقفلی و حق کسب و پیشه ، چه فرق های کاربردی و قانونی دارند ؟
سرقفلی و حق کسب و پیشه ، چه فرق های کاربردی و قانونی دارند ؟

مهمترین تفاوت مقررات قانون سال 1356 و 1376 ، مربوط به اماکن تجاری است.
براساس قانون سال 56 صرف نظر از این که سرقفلی ملک مورد اجاره به مستأجر واگذار شده باشد و یا این که اساساً چیزی تحت عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت مبادله شده یا نشده باشد، بطور خودکار برای مستأجر حقی به نام حق کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید.

 در نتیجه در قرارداد های اجاره اماکن تجاری مشمول قانون سال 56 ،  به صرف خاتمه مدت قرارداد اجاره ، موجر نمی تواند تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

این درحالی است که در قانون سال 76 اساساً حق کسب و پیشه و تجارت به رسمیت شناخته نشده است. در نتیجه اگر قرارداد اجاره دارای شرایط قانون سال 76 باشد و شرط و تعهد خاصی برای تخلیه پیش نشده باشد و سرقفلی به مستأجر واگذار نشده باشد ، موجر می تواند از مقام قضایی دستور تخلیه فوری مورد اجاره را بخواهد به نحوی که مورد اجاره ظرف یک هفته تخلیه شود.

بنابراین تعیین قانون حاکم بر روابط طرفین اولین قدم برای شناخت حقوق طرفین است.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.

اجاره محل مسکونی یا تجاری ، شرایط قرارداد و دستور تخلیه فوری

اجاره٬ تخلیه فوری٬ دستور تخلیه٬ روابط موجر و مستاجر٬ عقد اجاره٬ قانون موجر و مستاجر٬ قرارداد اجاره٬ مالک و مستأجر٬ موجر و مستاجر٬ مورد اجاره

شرایط قرارداد اجاره محل مسکونی یا تجاری برای اخذ دستور تخلیه فوری در پایان مدت اجاره ، در مواد 1 و 2 قانون روابط موجر و مستاجر ( مصوب سال 1376 ) بیان شده است.

بر اساس این قانون ، قرارداد اجاره کلیه مکان های مسکونی یا تجاری یا محل کسب و پیشه و تجارت ، ممکن است بصورت عادی یا رسمی تنظیم شوند.

کلیه قرارداد های اجاره ای که بعد از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم می شود تابع این قانون، قانون مدنی و توافقات طرفین خواهد بود. لذا این مقررات در مورد قرارداد های اجاره مربوط به مکان های تجاری و محل های کسب یا پیشه یا تجارت نیز اجرا می شوند.

شرایط قرارداد برای دستور فوری تخلیه ظرف یک هفته

قراداد اجاره ممکن است یا بصورت رسمی یعنی در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و یا بصورت عادی. با توجه به تعریف سند عادی در قانون مدنی هر قرارداد اجاره که خارج از دفتر اسناد رسمی تنظیم شود قرارداد عادی محسوب می شود. از این جهت فرقی ندارد که طرفین خودشان قرارداد را تنظیم کنند یا تنظیم آن را به بنگاه معاملات ملکی واگذار کنند. گرفتن کد رهگیری هم ضرورتی ندارد.
با وجود این ، قرارداد عادی اجاره باید مطابق ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تنظیم شود.

اجاره محل مسکونی یا تجاری ، شرایط قرارداد و دستور تخلیه فوری
اجاره محل مسکونی یا تجاری ، شرایط قرارداد و دستور تخلیه فوری

شرایط مذکور در ماده 2 چندان دشوار نیست. کافیست قرارداد کتبی باشد ، مدت اجاره دقیقاً مشخص باشد ، قرارداد در دو نسخه تنظیم شود و علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر هم به عنوان شاهد قرارداد اجاره را امضا کنند.

شرایط دستور تخلیه فوری برای تخلیه مورد اجاره ظرف یک هفته در پایان مدت اجاره

دستور تخلیه فوری ظرف مدت یک هفته در قرارداد اجاره رسمی ، توسط دایره اجرای ثبت و در قرارداد اجاره عادی ، توسط مقام قضایی ( در حال حاضر  توسط شورای حل اختلاف ) صادر و توسط ضابطین قوه قضاییه اجرا می شود.

اولین شرط برای امکان صدور دستور تخلیه فوری ( ظرف یک هفته ) این است که قرارداد عادی اجاره دارای شرایط فوق ( کتبی ، تنظیم در دو نسخه، دارای امضای موجر و مستاجر و دو شاهد ) باشد.

شرط دوم این که اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه یا سند تعهد آور مثل چک و مشابه آن از مستاجر اخذ کرده ، آن را به مستاجر برگرداند یا به دایره اجرا بسپارد.
شرط سوم هم این که مدت اجاره تمام شده باشد.
شرط دیگر اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نباشد. زیرا در قراردادهای مشمول قانون سا ل 56 اصولا خاتمه مدت اجاره از موارد تخلیه نیست.

با جمع این شرایط موجر می تواند مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 دستور تخلیه فوری اخذ و ظرف یک هفته ملک مورد اجاره را تخلیه نماید.

تعیین تکلیف مبالغ و اسناد نزد موجر و ادعاهای احتمالی طرفین

تخلیه مورد اجاره و تکلیف مبالغ و اسناد نزد موجر
تخلیه مورداجاره و تکلیف مبالغ و اسناد نزد موجر

مطابق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر ( مصوب 1376 ) در صورتی که ‌موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانچه در پایان قرارداد اجاره موجر مدعی ورود خسارت به‌عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

همچنین مطابق ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر ( مصوب 1376) چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

در صورت هر گونه ابهام با وکیل دادگستری مورد اعتماد خود مشاوره نمایید.

اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری تهران در سایت کانون وکلای دادگستر مرکز قابل مشاهده است.
همچنین اسامی همکاران وکیل پایه یک دادگستری ایران در سایت صندوق حمایت وکلای دادگستری قابل مشاهده است.